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本港時事

花旗銀行:51%受訪者未來一年看淡樓市

花旗銀行於今年9月就市民置業意向進行調查,在逾1000名受訪者中,有51%預計未來12個月樓價會下跌。有16%受訪者認為現時是置業好時機,比去年同期上升達四倍,更是近十年來最高的紀錄。卻未見帶動受訪者的置業意欲。有興趣置業的受訪者比例,比去年同期的13%微升兩個百分點至15%。 花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊。   調查發現,2022年第三季看好樓價的受訪者比例大幅回落,只有12%受訪者認為未來一年樓價將會上升,有51%受訪者預期樓價會下跌。有16%受訪者認為現時是置業好時機,比去年同期上升達四倍,更是近十年來最高的紀錄。而認為未來一年樓價平穩發展或下跌的受訪者,比起看漲樓價的受訪者更多傾向認為現在是入市好時機。   縱使今年有更大比例的受訪者視現在為入市好時機,卻未見帶動受訪者的置業意欲。有興趣置業的受訪者比例,比去年同期的13%微升兩個百分點至15%,反映受訪者對置業抱持觀望態度。有興趣置業的受訪者當中,逾六成表示期望樓價進一步下跌至理想水平再去置業,他們平均期望樓價下調17%。有7%受訪者於受訪前一個月內曾參觀樓盤,比例與去年同期相若,當中72%表示有興趣置業。   受訪者當中有14%認為自己有置業需要,按調查結果作推算,估計約有58萬8千人自覺有需要置業。有置業需要的受訪者當中,有63%認為切合實際需要的樓價為$600萬以下,最多人認為市值$400萬至$600萬的樓宇符合個人實際需要。   談及為何有意置業,除了樓價和實際需要外,父母資助子女置業亦成為置業第三大原因。為人父母的受訪者當中,有32%願意資助子女置業,當中41%願意資助$101萬至$200萬。   置業人士的貸款偏向有「三高」考慮,包括「高年期」、「高成數」及「高貸款額」。有興趣置業的受訪者中,不同的年齡組別均偏好高年期的貸款,其次是高成數的貸款。而關於買樓的偏好,91%受訪者心儀一手樓,當中41%願意多付一至兩成的溢價購買一手樓,18%受訪者更願意多付兩至三成去買一手樓。   花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示﹕「調查結果顯示,2022年市民對樓市持觀望態度。我們亦可預見經濟情況、按揭息率上升等因素,仍對未來樓價帶來衝擊。對於有意置業人士,應全面評估個人的財務狀況,以及利率走勢可能帶來潛在風險的影響,配合合適的按揭方案,或考慮按揭保險計劃,審時度勢調整其組合為財富增值,亦有助早日達成置業理想。」 [...]

專題

封面故事 | 2022投資展望 | 一手樓仍主導 民生舖值得買

近日股市表現不濟,相反樓市依然暢旺,尤其一手樓市場,愈升愈有。對於今年市況,各大行均趨向樂觀,預期本港疫情持續受控,加上中港有望恢復通關,配合大灣區及「北部都會區」等概念進一步發酵,料有利樓市再闖高峯。威格斯資產評估顧問執行董事張宏業亦認為,今年住宅市道繼續由一手樓市主導,民生商舖更是入市時候,至於甲級商廈則不宜過份看好,主要受到營商環境未明朗所致。 自從《施政報告》後,一手熾熱不減,二手交投亦開始回穩,樓市與股市表現可謂大相逕庭,令到不少樓市專家相信,若情況持續,將觸發投資者「套股換樓」的決心。對此,張宏業不諱言,過去兩年的投資市場有微妙關係,股市熾熱,不少投資者獲利,樓市卻受疫情拖累,商廈租金開始下跌,部份持重貨的投資者,如資深投資者鄧成波更一度傳出傳困,需要不斷沽貨離場。但去年初,股市開始從高位回落,投資者亦分散投資,轉戰樓市。 「去年初開始,一手樓市持續大賣,尤其位置優越,如港鐵上蓋式或啟德區,相信入市資金有部份來自股市;及後國安法出台,疫情逐漸受控,雖然有變種病毒,但總算控制得宜,令到投資者對樓市的信心愈來愈強,也間接幫助樓市升勢。」 二手樓價升幅緩慢 通關已成為樓價續升的關鍵,住宅樓價的影響或較少,但仍看到一手與二手平均樓價的升勢有別,兩者的差距正在擴大。「很明顯,一手樓不受移民潮影響。由於移民情況湧現,看到大型屋苑有不少中產年輕人沽售單位,當二手樓選擇增加,買家議價能力同樣提升,令二手樓價升幅有限制。」 張宏業提到,住宅市道未來仍是以一手帶動二手,其中以一千萬左右的一手樓最受歡迎,相信與按息處於低水平有關。「按揭成數愈高,自然影響發展商推盤的策略。回顧過去七年利息走勢,自從2015年美國聯邦基金共加息9次,累計2.25厘;滙豐定下香港最優惠利率只加息0.125厘。事實證明,香港和美國利息走向是一致,但都滯後且幅度輕微。美國明年加息似是必然的,但香港銀行加息機會奇低,美國加息是刺激本地發展商,紛紛於去年底持續推售新盤。而特首宣布的「北部都會區」概念使發展商近期開售元朗/天水圍的「上車」新盤皆錄得高倍申請額,預期賣個滿堂紅!」 民生商舖宜投資 至於商廈的前景,張宏業建議投資者遠離。「雖然誕生中環地王及加老連山道商業地價較預期為高,但可以見到核心寫字樓的空置率依然高企,始終環球營商情況欠佳,尤其在家工作的情況會持續兼比例愈來愈多,令到不少機構有減省寫字樓面積的計劃。如今,核心寫字樓的呎價約為3萬元,與高峰期的6萬元仍有距離,商廈未來的成交,絕對與營商環境大有牽連。」 但工商舖的前景,他則繼續看好,尤其民生商舖,絕對值得投資。核心區舖位的業主近期出現願意減租的情況,所以看到在核心區有不少新用商戶,包括高級漢堡包店、銀行、運動服裝店或高級餐廳,奢侈品牌亦陸續看到回到核心區,而且也看到臨近佳節,有不少短期租戶,核心商舖的出租表現不錯。 「民生舖的出租率,更是從未下跌,由2019年至今,一直平穩上升,租金每年約有10%升幅,最重要是,消費人流明顯持續上升,令到西環、北角、大角咀及旺角的民生舖,不論是買賣或出租,都是暢旺。2020年8月,金管局將非住宅物業按揭成數由4成放寬至5成,接着政府公佈於11月26日撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,入市工商舖印花稅開支大幅降低,與住宅首置印花稅率相同;兩項措施帶動工商舖交投反彈,去年首三季工商舖交投較前年同期增加逾倍。」 張宏業透露,不少人已偷步投資民生舖,主要看中其按揭息口低,且回報吸引。「現在不少投資者都看好通關後的消費能力,所以提早入市。雖然有變種病毒,但不至於是致命,而政府亦似乎已掌握與內地通關的模式,當通關的規模愈來愈大時,自然對零售業更有利,如民生舖有3厘回報,是值得投資。」   (詳細內容,請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》一月號,按此訂閱)   [...]