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樓市速報:利淡因素多 樓市現調整跡象

外圍市況持續不穩,中美貿易戰的局勢仍是反覆不定,加上新房策的推出,以及多間銀行相繼調高按息,下月更有機會是12年來首度上調最優惠利率,市場觀望氣氛濃厚,近日有不少二手屋苑出現減價,甚至以低於銀行估價成交。不單是二手市場,就連一手市場的氣氛已不如往日熱烈。市場預期本季下旬仍有逾4,000伙單位推售,發展商為了散貨,都扭盡六壬推盤,低價、低息及優惠盡出,目的只為吸引投資者及買家入市。在利淡消息下,有市場人士認為,樓市有可能進一步回落。 在多個利淡因素充斥下,市況轉趨慢熱,特別是二手市場,雖未至於是全城出現劈價,可是部分屋苑已出現跌價情況,議價空間亦逐步擴闊,如將軍澳天晉1期8座低層B室,面積869方呎的3房單位,原以2,000萬元放盤,日前獲用家洽購,最終減價約一成,以1,800萬元成交,呎價20,713元,略低市價約一成。 另有消息指,紅磡黃埔花園11期6座中層F室,實用面積639方呎的3房單位,座向東南,原叫價1,150萬元,但放盤一段時間也無人承接,業主終面對現實,大幅減價100萬至1,050萬元沽貨,呎價16,432元。區內代理表示,若在1、2個月前,此類單位可以賣到1,150萬至近1,200萬元,如11期12座中層G室,面積相同及同樣望街景,今年6月成交價1,140萬元,呎價17,840元。 不但如此,今次賣出單位獲中銀及匯豐銀行網上估值亦有1,120萬及1,221萬元,故今次成交價足足低估價最多171萬元。代理稱,黃埔花園本月只有約5至6宗成交,若樓市持續無承接,恐怕會有更多劈價貨出現。 業主雄心不再 至於東涌映灣園情況亦相似,屋苑7座高層A室,實用面積894方呎的3房套房間隔,今年5月叫價1,130萬元,一直未獲承接,至近期市況波動,市場不明朗因素多,業主決定下調叫價至1,050萬元,減價僅1天即獲買家洽購,最終多減10萬元至1,040萬元易手,累減90萬元,實用呎價11,633元。中文大學商學院客席教授冼日明指出,一手樓供應持續下,加上部分新盤可承做高成數按揭,除非二手市場有「筍價」放盤,否則難吸引買家入市二手市場。 觀乎自政府新房策「出台」後,二手成交步伐已減慢。據土地註冊處資料顯示,8月首16日二手住宅註冊量錄1,854宗,較7月同期2,283宗下跌約18.8%,反映新房策及中美貿易戰升溫對樓市的影響。美聯首席分析師劉嘉輝表示,按目前情況推算,8月全月二手住宅註冊宗數回落約3,400宗,創約1年新低。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,本港銀行紛上調新造樓宇按息,預料9月美國加息機會高,香港銀行亦將調升P按利率,加上政府新房策及中美貿易戰都令買家信心輕微減弱,對二手中價乃至豪宅的影響較大,料第3季樓價下調2%至3%,8月二手成交量料大減28.5%至2,500宗。 4,000新盤待售 其實不單止是二手市場,若比較上半年的熾熱氣氛,如今一手市場亦沉靜不少,但礙於政府的一手空置稅,以及市況不甚明朗,發展商明顯亦加緊推盤步伐,單是本月餘下的日子,仍然有逾4,000伙新盤單位推售。 要數到最矚目的,當然是由南豐集團發展的將軍澳日出康城LP6,項目已獲批預售樓花同意書,屬政府6月底公佈新房策後首個獲批售樓紙新盤,意味將受新辣招規限,每次賣樓需推出最少20%單位,以項目單位總數2,392伙計算,每次發售單位數量將不少於478伙。目前項目正積極軟銷,並於8月22日開放示範單位予傳媒優先參觀,似乎距離正式推售已不遠矣。南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示,定價有機會較克制。 而「月月有樓賣,週週有盤推」的新鴻基地產(00016)則更為積極,除目前正推售的元朗錦田北PARK YOHO Milano,以及南昌站匯璽II的貨尾單位外,新地已於8月20日將PARK YOHO [...]