吳老闆筆記

【吳老闆週記】中港樓市 也需出招（11月24日）

吳老闆週記（11月24日） ．在美國加息及本地經濟不景下，樓市連剛性需求都沒有了。 ．內地若想刺激樓市需求，有很多招數可出，最簡單有三招。 ．10月進出口不符預期，但業界早知來龍去脈，便不會恐慌。 香港樓市搖搖欲墜？有此疑問，皆因地產代理龍頭中原地產老闆施永青在其專欄指出，「各區樓價的跌幅在10月份突然加快……據前線經紀的估計，單是10月份，住宅樓價已跌了4%……如果政府不及時推出穩定樓價的措施，第四季樓價的跌幅就可以等同前三季跌幅的總和，導致2022年的全年樓價可以跌逾20%」，因此呼籲政府推出穩定樓價措施，例如撤銷全部三項非正常的印花稅。 觀乎本地地產股的表現，香港樓市並不像會大跌。不過，有關股票已慣性地升市無它份，跌市亦無它份，未必反映得到真實市況。無論如何，對於撤銷「辣招」，本欄則是十分贊成，並早已提出過很多次，理由與施老闆擔心樓市大跌將引起恐慌並形成金融風險不同，而是該些措施只屬過渡性質，當年政府出招，目的是打擊需求，遏抑節節上升的樓價，為樓市降溫，如今情況已大不相同。 剛性需求下降 最重要是，該些措施夾硬擾亂市場秩序，嚴重扭曲市場運作，對中產的影響尤其大——買第二層樓要交「辣稅」，等如政府不鼓勵市民買樓當作儲蓄，為退休生活做準備。 樓市與股市一樣，最重要是資金流向。既然政府有信心解決到未來5至10年甚至更長遠的土地供應問題，從而增加房屋供應，何不適時鬆綁「辣招」，讓資金流入香港買樓？ 況且，在移民潮下，過去兩三年走了廿多萬人，以每個家庭平均有3個成員計，即是樓市突然增加了七、八萬個住宅單位，加上美國加息，以及本地經濟不景，現時樓市連剛性需求都沒有了。 且看發展商過去半年幾乎無推售過大型新盤，就知樓市有幾淡靜，而樓市淡靜又會反過來影響經濟，兩者唇齒相依；特首有責任搞好經濟，就要確保樓市不要出事，因此不妨考慮放寬該等搞着市場正常運作的措施，一次過放寬又好，逐步放寬也好，唯一需要擔心的是，政府將會失去「辣稅」收入。 三招提振需求 內地樓市方面，大部分發展商仍不敢建設新樓盤，很多地方都不見有新樓盤開工，主要活動只是開售在建樓盤及貨尾。政府若要提振樓市，相信還會陸續出招，繼本月初發出「第二支箭」，支持民營房企發債融資，改善現金流後，下一步就是刺激需求。人民銀行、銀保監會在本週一（21日）召開的全國性商業銀行信貸工作座談會上便強調，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。 內地若想刺激樓市需求，有很多招數可出，個人暫時想到的，就有三招。第一，放寬限購，特別是一些大城市，若容許非本地戶籍人士買樓，或透過買樓可落戶，效果肯定不得了，交投馬上回升。 第二，降低首期成數。現時在內地買樓，一般需支付三成首期；買第二套房，首期更達五成。如果前者降低至兩成，甚至一成；後者降低至三成，相信也可收到立竿見影之效。 第三，減息。不過，此招將導致人民幣轉弱，尤其是另一邊廂，美國還在加息中。雖然內地宏觀政策向來與全球倒轉來做，人家加息，自己就減息，不過中美息差不斷擴大，內地再減息的空間不大。 做好預期管理 至於內地疫情，最新公布的本週二（22日）單日新增感染數字，已增加至29,157宗。本欄上週已提到，相信此次傳播緣於十．一，隨着優化防疫工作20條的實施，估計數字還會上升。 然而，相信一切盡在政府預計之中；雖然過程當中，不同地方的步伐可能會不一致。例如重慶，近日一方面復工、復課，一方面卻軟封城；反觀廣州，則控得住，單日新增感染回落到1萬宗樓下。 個人亦認為內地一定搞得掂，一來因為國家肯定根據大數據及科研資料等分析過，認為可以面對得到，不會有事；二來因為新冠病毒變種到Omicron這一代，已無再變種，5、6月無出現第六代，11月也無出現，只得分支，雖然傳播力更強，但毒性卻更弱，大部分無病徵，就算發病，也是上呼吸道感染，很少落到肺部。且看卡塔爾世界盃，吸引全球球迷湧至，無人戴口罩，就證明病毒弱；否則大批旅客不舒服的話，當地醫療系統頂不順。 現時內地最重要做的事，就是要老百姓做好心理準備，避免眼見感染數字上升而出現恐慌。正如早前中國海關公布10月進出口數字，成為自2020年5月以來首次「雙降」，當中，一些勞動密集型工業的出口，跌幅驚人，例如家電大跌20%以上，玩具亦跌近18%，鞋類則跌近11%，出乎市場預料之外；但若大家猶如業內人士一樣，知道此乃之前物流問題導致倉儲囤積的關係，就不會大驚小怪，而這情況將會延續到明年初。因此，做好預期管理，做好宣傳，十分重要。 最後一提的是，特首李家超出席APEC會議自泰國返港後確診，本欄祝他早日痊癒，回到工作崗位，事關香港需要他、靠他搞好經濟，未來也要身體健康，不要病倒，成為香港的「財神」、「超人」。 南華證券錢莊 港股經過11月上半個月的發力狂飆，恒指由10月底的14,687點，節節上升至上週三（16日）最高的18,414點後，便後勁不繼，18,000點關口只守住了3日，並出現五連跌，及至本週三（23日）才回升99點，成交萎縮至不足1,000億元。 一週埋單計數，恒指下跌732點，相當於4.0%，本週三收報17,524點；國指跑輸大市，下跌4.5%，相當於281點，收報5,945點，再度失守6,000點大關；科指同樣跑輸大市，瀉去6.6%，相當於250點，收報3,555點。 其實，港股於短短半個月急升超過3,700點，相當於25%，回一回氣也屬正常，未來還看資金流向。不過，上升的機會及空間，仍然大過下跌。當中，電商及內房繼續是主打；始終，由高位跌下來的幅度太大，由10元跌到1元，即使回升1倍，也只是2元罷了，隨着政策的轉變，還可再升。 每週焦點板塊——「中」字股 「中」字頭的國企本週二（22日）出現異動。事緣官媒《中國證券報》發表了一篇題為《專家：國企估值偏低 亟需完善契合國企特點的估值方法》的文章，引用證監會主席易會滿在本週一（21日）舉行的金融街論壇年會上的發言指出，「估值高低直接體現市場對上市公司的認可程度。上市公司尤其是國有上市公司，要『練好內功』，也要進一步強化公眾公司意識，主動加強投資者關係管理，讓市場更好地認識企業內在價值。」 文章特別提到，當前央企上市公司市盈率不足8倍，為近10年以來最低水平，顯著低於A股總體水平的14倍。金融業上市公司估值相對更低，截至10月底的整體市淨率0.5倍，特別是上市銀行市淨率為0.4倍，創下歷史最低值。目前，九成以上上市銀行「破淨」，估值水平在31個行業中排名墊底。 事實上，本欄早已指出，內地銀行以至電信股的估值極不合理，前者市盈率低至3至5倍，收益率高達10厘；中移動（00941）的市盈率亦只得7倍，收益率達8厘，認為政府需處理好這問題。如今內地都「出聲」，難怪當日一眾具有國企改革概念的「中」字股大升；當中，中聯通（00762）升了6.8%，中交建（01800）升了8.4%，中鋁國際（02068）更漲25.5%。 [...]