三月份，舂磡角道68至70號以2.2億元成交，而七月底再傳來華潤隆地以總價48億出售山頂道40號5幢洋房和白加道二號11幢洋房。市傳前者是業主需要回應銀主減債要求，後者則是業主進行多月洽談自願性出售。縱然兩者出售原委不同，但也証明豪宅價值回調到現有水準已經吸引投資者和自用者積極入市，市場轉向穩定跡象可尋！

舂磡角地皮成交價合理

根據城市規劃規定，舂磡角道68至70號屬於住宅丙類用途，重建時會是現時建築物地積比/層數或是按照最新規劃系數的地積比0.75及三層住宅加一層停車場，以較高者為準則。該地皮面積約 14,400平方呎，最大重建建築面積約 10,800平方呎，可興建一幢獨立屋或兩幢平均約 5400平方呎大厔。

其實原業主最早叫價是 3.8億元，等於HK$ 35,200呎價，再加上發展總成本預算不少於 HK$ 8,000/平方呎及二成合理發展利潤，則最後售價大約 HK$52,000/平方呎(建築)或 HK$70,000/平方呎(實用)，明顯地遠高現時附近新屋呎價。再說最後成交價 2.2 億元，用相同方程式和數字計算，則最終售價呎價減低至HK$34,000 (建築)或 HK$45,400(實用)。當業主肯接受現時市價，成交變得不太困難了，反映市場承接力仍然不弱！

山頂屋地成交說明重建有利可圖 業主以約48億元成功出售兩組豪華屋地，包括建於2004年的山頂道40號和 1992年的白加道2號，一共16幢洋房，平均售呎價大約$88,000。現時較新的建築的均呎租約HK$100，而較老的均呎租只有約HK$70。不難相信她們重建後呎租會有大幅上升空間。例如白建道重建後呎租可能達到百元，有著不少於40%升幅。如果估算重建後的價值，相比現時售價，升值可望達到HK$ 30,000/平方呎以上，對比投入重建總發展成本，享受不低於二倍回報，是非常划算的投資。長久以來，山頂和南區豪華屋地段都由本地和附近地區的富豪持有自住，重建案例不多。她們不乏已逾三十年，再重建必然抬高售租價值，吸引不少新老業主啟動重建。

傲晨項目銷售理想

從五月底起兩個月間，滶晨及滶晨2合共售出大約500夥，共錄得 60組大手交易，涉及逾150夥，一共套現近88億元。截至上月底，該樓盤暫時銷售金額冠絕全年全港一手項目，平均成交價近 27,000元，可謂今年豪華大廈一手單位銷售最火紅的，說明只要新盤定價低於同區同類二手價格，再逐漸微加價加推單位，銷售成績是不俗的。 當然該樓盤由著名四個發展商攜手興建，地理位置獨特，坐擁現代化高級購物中心，底下有不同交通工具連結如黃竹坑地鐵站和交通運輸總站都是重要賣點，儼然晉身為新一代豪華高層住宅大廈代表作。附近天然景物俱備，包括深灣、深水灣、香港仔郊野公司，海洋公園等等，住客假日輕鬆到附近爬山、 游泳、駕船出海及郊遊，正是此上蓋住宅群額外吸引地方。

減息潮下豪宅低回報才是吸引

查看香港差餉物業估價處最新市場報告，D和E類住宅平均回報率只是2.6%及2.4%，相比中小型住宅回報率低 0.2%至 1.3%。其實豪華屋回報率更加低至 1至2%。最近幾年，香港利息長期高企，低回報率和低迷經濟情況令豪宅投資不太吸引，這解釋為何高息下豪宅交易活動降溫。隨著香港利息趨勢向下及今年香港新股上市活動熾熱，香港誕生不少新晉富豪和企業高級管理人員。他們會把企業總部或重要地區分部放置香港，吸引他們舉家定居香港，享受本地高質醫療服務、國際學校教育及方便高級生活/購物設施，勢化身為新一股豪宅業主及租客。

成交數據說明豪宅低價中轉活

根據中原代理行數據，筆者下麵表列過去五年港島山頂和南區豪宅(包括豪華大廈單位和洋房)成交數據：

年份 數目 金額 均價 2021 199 261.03 1.31 2022 75 107.81 1.44 2023 75 81.29 1.08 2024 109 151.56 1.39 2025 70 57.09 0.82

2025 年只包括上半年；金額及均價均是億港元。

把今年上半年和去年全年比較，今年半年已超過去年半年平均數量，但是金額只及去年全年38%，而平均價格更只是去年全年六成以下。這說明呎價明顯下跌和高額案例減少，但低價已吸引投資者和自用者入市。是可喜表像！

展望未來，美國利息已然見頂伺機回落，香港樓宇按息可能於今年三季起逐步向下，較低回報率的豪宅投資變得吸引。隨著傳統港島豪宅地區樓齡上升，重建活動合乎財務效益，勢必吸引重建項目啟動。新股上市今年熾熱催生不少富豪和高管人員定居香港，成為一股豪宅租售生力軍，後市應可看高一線！

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事