根據香港土地註冊處記錄，今年上半年香港商廈已錄得548宗成交，金額是123億港元，平均成交金額是22.45百萬。如果把2024年成交數目和金額相互比較，去年共有727宗及152.4億元成交，則平均成交價格是20.97百萬元，不難發現上半年已有多宗大額交易，拉高平均成交額有7%升幅。大家立刻產生問號，樓價仍在下跌軌道中，但是引起大額交易，是否買家「趁低吸納」？業主是否開始感覺灰心而接受減價求現？交投轉旺是否揭示投資者/自用者已掌握到香港商廈市場未來大趨勢，著力吸納靜待升值後再轉讓？本文試分析商廈未來趨勢，使準買家決定將來投資取態。

商廈市場回歸中心化

近二周大手交易有所起動，幾乎集中於核心區甲級商廈。例如皇后大道中9號十樓全層，以均呎價1.6萬元創2015新低成交; 中環中心26樓全層，以均吸價1.4萬元交易; 信德中心35樓全層，也只是以均呎價2.05萬元被低吸了！三宗成交共累計9.2億元，反映出甲級商廈並非無承接力。她們均由本地投資者吸納，說明當物業回到十年新低價後，確實是投資良機，並且享有大約2.5至3%回報率。由於預期利息好快進入減息週期，這些回報率尚算不俗，投資風險是受控的。這正表示商廈投資活動回到核心地區甲級物業，縱然短期中環和金鐘核心地帶仍有巨大供應量。

投資活動重臨中心地區肯定直接打擊乙丙級商廈市場，可幸政府及時放寬「酒店」用途定義，為高空置的乙丙級商廈殺出一條活路。

共用辦公室發展持續

根據美聯工商舖代理的「工商舖學堂」，靈活辦公室空間使用率預計到2030年將增長超過25%，而現時香港共用工作室的出租率是理想的，有些更可達到90%，証明是受到不同大中小企業 、創業者、自由工作者或數位遊牧者普遍歡迎！

香港各區共用辦公室市場主要分為三級(按月租劃分)：甲級位於中環/金鐘/灣仔/銅鑼灣；乙級位於九龍東(觀塘/新蒲崗)及丙級位於新界的葵涌/荃灣/元朗。她們租用空間主要分為流動辦公室、固定辦公室和私人辦公室。租金可以低至月租1,000元的新界區流動辦公室到高及5,500至6,000元的頂級核心港島商業區的私人辦公室，照顧不同行業的負擔能力和設施/空間需要，更可挑選長短期租用(日租至年租)，確實是彈性高、設施足、全日開放的各類優點，已成為中小企業、初創者、自由職業人士的好幫手。

不少跨國共用空間服務商已在核心地區開業，方便上升中的跨國業務的自由工作者、專業人士及初創企業租用，她們可隨意擴展業務地點，身處不同城市可以靈活使用所在城市的共同品牌的共用辦公室，打破地域業務局限！

怪不得某幢中環核心區商廈大部分租給共用工作空間供應商，業主每月收取可觀租金，足証她們是良好租客，業主得到穩定回報，且省卻太多租客的行政費用和追租麻煩。

在香港開設共用工作室，只需申請商業註冊証書，除非業務涉及受管制活動，例如食品服務、金融服務或其他持牌開業行業如旅遊代理、電訊服務等等。業主也可發掘大廈的改造可行性，爭取最高回報率！

混合工作模式「停不了」

所謂混合工作模式，即結合遙距工作與辦公室工作的安排已成為高端服務業的一項重要趨勢。為配合此模式，她們重新設計辦公室空間，加入彈性工作區、共用辦公室、協作空間、會議及路演地帶、消閒及飲食區等等，讓員工可因應工作不同需要選擇合宜空間使用。最近筆者參觀澳門南通大廈內的大橫琴集團產業中心，親身體驗混合工作模式空間。當天有企業路演活動，同時不少企業進行業務當面或網絡交流及對接，盡在同一空間中上演。

智慧化、自動化、數字化及綠色化全面滲透

辦公室人工智慧、自動化設備及環保和可持續性將在企業辦公場所中佔領越來越吃重的角色。當辦公室重新興建或進行內部翻新工程時，業主必須注入現代化元素，包括辦公室設備、水電力配置提升、綠色材料使用、數碼化系統裝配、彈性空間設計多方面。如果辦公室要長久保值，則必須時常更新裝修和設備及提升內部空間轉化，以追貼時代變化。在進行內部裝修和設備更新時，業主必須首先完成可行性研究，對比新舊租金升幅、建築和設備累積成本，求得回本年期，才落實進行。其實也不應逢旺市才更新，淡市中裝修方可羸取較合理成本和合算工程日子。

香港辦公室市場經歷數年低潮後，價格及租金已見大幅下調。近期不論租務和投資市場都出現大宗成交，似有著市場觸底跡象。面對核心商業地帶的巨大供應量，雖然短期價格未能回升，但是商廈回報率已從回合理水準。今年本地新上市活動有著復興情況，配合股票市場逐漸上揚，實是商廈市場轉穩的良好基石。面對經濟情況有待復甦，大企業繼續節流成本，初創企業及自由職業人士應運而生，共用工作間變成生意好搭檔。人工智慧、數碼產業、環保協作及自動設備不停滲透辦公室操作中。當利息真正啟動下降機制，商廈才是轉穩的日子。

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事