甫步入馬年，部署多時的美以聯軍終於以「斬首行動」展開侵略伊朗，並且成功地擊斃伊朗最高精神領袖和眾多政治和軍事主要人物，收到預期行動效果。美以軍方繼續使用軍機及導彈攻擊伊朗境內軍事和基建設施，但是伊朗軍方亦不示弱，以導彈和無人機打擊鄰近阿拉伯國家和以色列境內的美軍基地和領事館。雙方互有死傷，建築物和其他設施受到嚴重破壞。雙方還未表態通過和議休戰，美國總統則表示伊朗戰爭最少要維持四至五周，相信三月份內休戰機率不高。阿拉伯地區戰火連續，立即癱瘓中東國家對外航空和水上運輸交通，石油運輸船未准通過霍爾木茲海峽送出阿拉伯國家出產的石油產品，對於中國及東南亞國家的石油供應產生巨大壓力，迫使國際油價急升，長期會嚴重打擊上列國家的經濟表現！

雖然近日中東緊張局勢升溫，金融市場包括黃金及股票市場異常波動，但是似乎無阻新春後傳統季節性旺市出現，尤其香港住宅市場表現可人！根據中原地產研究報告(同下)，二月份整體住宅樓宇買賣登記錄得6,669宗及575.9億元，比較一月份分別上升17.6%及17.1%。住宅樓宇買賣已連續一年達到五千宗以上，是2011年8月後以來最長記錄。

一手市場更為出色

一手市場表現遠超二手市場。一手私人住宅方面，二月份錄得2,557宗及275.3億元，較一月份顯著上升66.6%和43.7%，宗數及金額分別創出2024年4月及2025年6月後新高數據。大家請注意成交宗數已是連續一年超過一千五百宗，是1995年7月有記錄以來逾30年多首見。相對而言，二手私人住宅市場則較為失望，二手份二手成交宗數及金額只是跟一月份數據基本持平，維持在3,900宗和300億元左右，反映二手市場只能保持平穩，不如一手樓活躍。大體而言，一手領二手市場格局未止，一手樓價主導大市，唯獨二手小業主成功出售物業較前容易，且減價幅度收窄！

住宅市場回升拜政府措施所賜

其實今輪住宅市場可以轉勢向上，是拜特區政府連番政策扶助所踢，通過全撤辣招，續步降免樓宇印花稅和銀行有序降低樓宇按揭利率等等共同締造的良好效果。可以話「得來不易」且「有序漸進」，也是不易短期內完全扭轉的。今天發展商只要克制地參考同區同類二手樓均價開售，又跟銀行議好合理按揭計劃，新盤單位公開發售不會遭遇太大阻力。然後再按照單位樓層，方向和景觀優劣，逐步加價加推，短期內售出大部份單位有些把握。

市場關注中東戰爭會打擊小陽春

馬年新年假期後，筆者參加不少客戶及社團新春團拜，交流熱門話題不離中東戰爭對於住宅小陽春的影響性，她們都害怕中東衝突會撲滅樓市轉活勢頭，而金融業朋友則擔心戰爭期間市場大幅波動導致投資者態度審慎，打擊投資者入市意欲！

估計中東戰爭不能拖長

筆者評估中東戰爭都不可能被拖長，尤其是整體阿拉伯世界是不容忍長期交戰而嚴重侵害本身經濟利益。筆者希望中東衝突能在上半年內休戰，雙方和鄰近阿拉伯國家經濟上還可負擔。中東戰爭已大幅推高全球油價，使得美國通脹率再升溫，叫停美國減息步伐。如所預測，戰爭上半年內休止，美國通脹率短期回落，則美國聯儲局有條件於第三季內重啟減息，全球固定資產市場因而受惠。

香港住宅市場取決「十五五」規劃綱要如何落地

其實固定資產價格走勢還取決於本地經濟增長情況。作為中國主要涉外經貿城市，外資和中資持續流入香港是主要經濟動力來源。在「十五五」規劃綱要中，中央政府通過涉港政策吸引外資及中資不停供港，為特區打造良好投資條件。「十五五」規劃綱要草案中的涉港要點非常多元性，廣泛性和跨行業性。具體來說，涉港要點包含六大方向如鞏固提升香港的金融，航運，貿易及國際航空樞紐中心地位、強化香港作為全球離岸人民幣業務樞紐，國際資產及財富管理中心和國際風險管理中心的功能、支持香港構建大宗商品交易生態圈和高增值供應鏈服務中心、支持香港打造國際高端人才集聚高地、支持香港加快北部都會區建設及支持建設香港成為科創，法律爭議解決，區域知識產權貿易及中外文化藝術交流中心。特區政府按照國家十五五規劃綱要草案編制首部特區的五年計劃，以配合國家及香港未來發展方向。

首部五年計劃決定未來特區經濟向導

通知編制和實施五年計劃，特區政府勾劃出未來香港經濟藍圖，達到本地經濟持續發展的遠景。如財政司司長，特區政府必須大力投資創科行業，落力打造北部都會區作為將來香港創科和其他新興產業的載體和未來香港市民生活地帶，以全新全域規劃迎接未來產業需要。本地經濟發展闖出新天地，便是香港物業發展新契機。

筆者相信中東戰爭不可能拖得太久，無論政治及經濟層面雙方不能負擔。如果戰爭於上半年完結，美國通脹率有條件回落，第三季度內可望美國利息再度減低，香港按揭利息可有序下調。其實香港固定資產市場表現主要看本地經濟長期前景，國家「十五五」規劃綱要正好制定涉港要點，讓特區政府按照制定首份五年計劃，為香港創造美好前途，為香港住宅樓價創造平穩上揚前景，正是廣大市民的長久福祉！

張宏業 中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事