剛剛進入2026年，各位讀者及朋友紛紛渡假回來，先向各位祝願新年進步，身體健康，家庭幸福，馬年肯定勝蛇年。

住宅土地市場開出紅盤

甫踏入2026年，香港股票市場連升三天，市場表現使投資者亢奮，一洗去年十二月汙氣！香港住宅土地市場傳來捷報，今年首幅住宅官地八號開標，毗鄰聖若瑟英文中學及彩雲邨的九龍佐敦谷彩興路半山用地，由信置及鷹君合組財團(市傳85%及15%股比)以16.1億中標。如以樓面面積37.1萬平方呎折算，每方呎平均地價是4339元，貼近市場估價下限。如果以股權比例分析，信置是主導者，坐擁不少現金積極吸收住宅土地，以補充土地儲備。

土地成交均價已經不俗

筆者估計地皮總投資不多於40億元，再連上合理發展利潤，預計日後售價約1.7萬水準。土地屬於非工業用途，中標公司還要興建特定展能中心，嚴重弱智人士宿舍和弱智人士輔助宿舍。土地鄰近彩虹站，適合興建中小型單位，主流是一至二房，是新九龍成熟地區。筆者相信潛在買家包括選擇居住傳統市區地區的上車一族，尤其方便照顧附近公型房屋居住的年長家庭成員，或者是外區的擁有特殊人士的家庭方便就地照料。她們都是用家，相對地投資客不多，開售時提高售價優於同區二手新樓呎價是不容易的事，預計未來升值潛力不高。大家請注意，地皮位於傳統成熟地區，人口逐漸老化，未來升值潛力不大，不及市場焦點地區如發展中的北部都會區或發展完善中的新市鎮如將軍澳或啟德，可獲取投資者或新香港人垂青的可能性不大！雖然成交地價只是估價下限附近，但是成績尚算有所交代。面向今年美息及港息逐步下降形勢，且去年新樓銷情好有助吸收資金回籠，發展商有力積極入市吸納土地，佐敦穀土地為住宅土地市場開出紅盤！

今財年土地收入逾百億

樓市氣氛正在好轉中，近月發展商看見利息趨跌，投地態度轉向積極吸納。連同換地及契約修訂案件，本年度首三季連同佐敦穀住宅地，土地收入已逾98億元。今季最後土地將於下月初截標的牛頭角彩霞道地皮，市場估價大約20億內，意味著今年度土地收入可達到120億水準，足見私人住宅土地市場已然復甦，而且土地成交呎價均在市場預期範圍內，市場「觸底回升」形勢已經確實了！

2025年工商舖表現優於預期

根據中原(工商舖)統計，去年截止十二月中共錄得約3588宗成交，較2024年全年已上升約21%，雖然總成交金額錄得643億元，同2024年持平，反映去年工商舖成交均價仍然下滑，吸引投資者及自用者開始入市。處於最弱勢要算商舖市場，上述公司報告顯示全年商舖總成交宗數和金額只有701宗及131億元，較2024年分別再跌6.5%及34.2%，疲弱本土消費力拖累商舖市場，大市租金及售價尋底中，短期下調壓力未消失！

工商舖回報率快速回升

隨著去年價格持續下降，近月工商舖平均回報率快速回升。按照政府定期出版的香港物業市埸報告的回報率，去年一月至十一月，甲級及乙級寫字樓分別由3.4%上升到3.6%及3.8%上升到4.3%，而分層工業大廈單位同期也由3.8%上升到4.3%及商舖由3.4%上升到3.6%。回報率由高向低排列，則乙級寫字樓/分層工業單位和商鋪/甲級寫字樓，投資性是前組較吸引。不過步入去年第四季，不少傳統核心地帶的甲級商廈錄得低價成交案例，吸價只是高峰期的四成以下，買家都是中資大企業或本地傳統投資者。低價成交案例說明投資者已感到回報率重回合理水準，而且均價是高位的大幅折讓六成以上，價格再大幅下降可能性低，趁低吸納收取合理市場回報率靜待下個升浪重見。當然未來銀行存款利息趨跌正在把存款資金推向其他投資市場。立刻受惠的肯定是香港/中國/美國股票市場，獲利後繼而轉戰物業市場，由住宅市場漸漸地擴散到工商舖市場，乙級寫字樓及分層工業單位領跑，才逐步擴展到整體工商舖物業。資金轉移物業市場的速度及力度視乎存款利息下降走向。某所本地外資銀行預期今年美息會減三次，每次均是0.25%，則全年工商鋪市場持續復甦，且速度是按季加快的。

銀主盤有望上半年被吸納

妨礙工商舖市場復甦的最大阻力肯定是大量銀主盤充斥，可幸著名的銀主盤業主已浮現，經過逾年的努力放售後已錄得多宗低價成交案例，利息再下降是有助她們減低利息負擔。不難估計大部份工商舖銀主盤應該上半年清理完成，市場再由業主自由放售，急售成交陸續絕跡，方可知道市場真正成交價格水準！

2026年樂觀展望

展望今年，本地經濟表現及銀行利息走向主導整體物業市場。住宅市場已確認復甦，資助房屋市埸重現活力，預料下半年工商舖市場步入復甦初期。視乎上述兩項因素，整體工商舖市場步向平穩，尤其是乙級寫字樓及分層工業單位首先發難，最後會是商舖物業。蛇年馬上過去，祝願蛇年種種不快事情揮走，大家共同迎向馬年，馬年勝過蛇年是社會「引首以待」的！

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事