市場人士等待的特大辦公樓成交案例終於出現! 被譽為「世紀大刁」的中環中心其中六層，原由世茂集團老闆許榮茂私人擁有的，最近以約HK$26.19億售予星展銀行。交易涉及32、36、37、56、62及76樓，合共總建築面積大約151,900平方呎，折合平均售價是HK$17,200/平方呎，相比當天全部平均售價已大幅折讓近五成。這宗特大交易無疑証明甲級辦公室售價已回落到自用者接受水準，不少現金充足或有力向銀行得到巨額貸款的企業已悄然吸納。

投資者收取三厘上回報

從投資者角度，這項交易提供投資者逾三厘以上的回報率。近期不乏較老次級辦公室更以逾四厘的回報率找到新業主承接，表示這個水準的回報率己被投資者接受，跟歷史性的一至二厘已回升逾倍。以前甲級辦公室只可賺取超低回報，因為業主憧憬未來升值部份，且事實上証明甲級辦公室售價節節上揚，未來升值部份豐厚。辦公室租金取決在企業賺錢能力，回報率迅速上升主要是售價大幅回落產生的。

無疑辦公室市場已觸底

大家不用對辦公室市場過份悲觀，市場紛現特大和大型成交案例，反映辦公室市場已經觸底回穩，不少用家趁低吸納，用於自身企業運作或部份/全部放租。當這波接近底價的貨源被吸收後，業主肯定嘗試小幅加價，測試市場承接力度。

首季二手細碼成交主導

根據美聯工商舖研究部剛發表今年首季表現:市場交投活躍，細碼成交主導。首季交易註冊數量和金額分別是1,156宗和107億元，按年上升8.5%及下跌13.8%，表示二手成交趨向「碎片化」，投資者寧願分散吸納，收到容易承租和取得銀行貸款雙效果。隨著近年不少特大工商舖物業的業主無力償債，終於成為銀主盤。銀主盤通常被傳媒廣泛佈道，準買家自然壓價成交，導致銀行本息巨額損失，更需要多年完成敝賬。今天銀行選擇借貸給細碼物業，尤其歡迎有盈利表現企業購買自己或部份自用及剩餘出租。

首季辦公室市場奪冠

總體成交金額再細分工商舖市場，分別是辦公室(冠)，工廈(亞)及商舖(季)，再次印證辨公室再度活躍起來，尤其細價的物業，不少投資努力尋寶低水位的辦公室。

五年間工商舖市場分析

把過去五年的工商舖市場分析，同樣地看見首季的「碎片化」表現。

年份 成交宗數/金額 均價

2021 6,931/1,732.7 25

2022 4,494/1,429.7 31.8

2023 3,906/ 784.6 20.1

2024 3,461/2,632.9 76.1

2025 4,540/3,055.8 67.3

2026 1,359/ 170.2 12.5

注意：

㈠ 2026 年直至4月中

㈡ 成交總額及均價分別是HK億元及百萬元單位

上述歷史數表明，經過近二個完年工商舖市場出現大手交易後，今年首季平均售價不及2023年低潮日子，且她們是直至4月中的，還未完全反映中東戰爭的負面因素。

中東戰爭是利淡因素。近期雖然中東戰爭已展開停戰和談，但是仍是「懸而未解」，可見未來工商舖市場觀望氣氛不易完全消除，大市出現售價大幅回升機率好低。

除了本地及全球經濟表現左右外，本地工商舖市場表現仍然視乎利息減低情況及銀行對工商舖市場借貸態度。筆者相信如果中東戰爭真的於第二季內遏止，待通脹率下降後，銀行利息可望回落一至二次，締造經濟復甦和工商舖市場轉向活躍。在各項不明朗因素存在時，銀行採用保守借貸政策是可以預見的!

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事