遠中集團旗下跑馬地住宅項目EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY昨日（14日）公佈首張價單，共涉50伙，折扣前平均實用呎價 33,116元；計算120天成交計劃折扣6%後，折實平均實用呎價31,129元。

第一批價單涉50伙，包括6伙開放式戶及44伙1房戶，實用面積258至428平方呎，折實售價由843.838萬至1,612.664萬元，折實呎價介乎25,986元至39,873元。

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1號價單售價最高單位：

28樓A室

實用面積：411平方呎

間隔：1房

價單定價：1,715.6萬元

價單呎價：41,742元

折實售價：1,612.664萬元

折實呎價：39,238元

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1號價單售價最低單位：

2樓D室

實用面積：259平方呎

間隔：開放式

價單定價：897.7萬元

價單呎價：34,660元

折實售價：843.838萬元

折實呎價：32,581元

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1號價單呎價最高單位：

28樓B室

實用面積：402平方呎

間隔：1房

價單定價：1,705.2萬元

價單呎價：42,418元

折實售價：1,602.888萬元

折實呎價：39,873元

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1號價單呎價最低單位：

3樓F室

實用面積：428平方呎

間隔：1房

價單定價：1183.2萬元

價單呎價：27,645元

折實售價：1,112.208萬元

折實呎價：25,986元

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新加坡遠中首個香港項目　屬新世界租盤再翻新

EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY位於跑馬地桂芳街8號，是新加坡「過江龍」遠中集團首個香港地產項目。項目前身為Eight Kwai Fong，是新世界發展的服務式住宅，共提供156個收租單位，於2015年第三季入伙。遠中集團其後於2020年年初，以12.12億元購入全幢大廈，「化妝」後再以「新盤」之名推出市場。

跑馬地物業向來罕有，尤其新盤項目，筆者昨日在記者會時，還在沉思為何新世界會將項目全幢出售。後來上到現樓參觀，終於豁然開朗。項目每層6伙，合共139個分層住宅，不過僅提供細單位，實用面積介乎258至428平方呎，間隔只有開放式及1房。

「蚊型」單位配玄關　「黑廁」裝潢全黑色

先講258至259呎的開放式單位C、D室。圖則所見，單位本身已經空間有限，但竟然還要在中間開條玄關，再浪費多幾十呎「矜貴」空間，實在騎呢。而另外面積分別為386、382及428方呎的B、E及F室亦設有玄關，不太實用。此外，所有單位全部採用開放式廚房之餘；除了A及F室，其餘全部單位的浴室均不設通風窗，裝潢更用上全黑色，真是名符其實的「黑廁」。

西南望公園最優質　西北挨警署勁「騎呢」

景觀方面更是「一絕」。向西南的A、B室望山光道公園，景色不是太吸引，兼公園後面是賽馬會貨倉，儼如一幅巨牆擋住陽光，但已經是項目最優質景觀。至於向東北的E、F室則望成和道，望樓景為主，中低層單位會比較「應聲」，平日要關露台先可靜一靜。而向正西北的C及D室，景觀堪稱奇葩，住客可近距離飽覽跑馬地警署停車場全景。

折扣最高6%　較同區溢價逾兩成半

說到這裡，相信大家對項目質素都應該心中有數。至於價錢方面，發展商折扣最高只有6%，折實平均實用呎價31,129元。比較附近二手，同區提供細單位的樓盤其實相當多，最新又最近的，就是坐落對面街、樓齡4年的壹鑾，不過大廈最近一宗細單位成交已要追溯至去年11月份，為壹鑾12樓C室，實用面積 355方呎，造價 885萬元，實用呎價24,930元，比現時EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的最低呎價單位的折實呎價25,986元，還要再低約1,000元。

EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY首張價單合共有22伙、實用面積386及382方呎的B及E室，價單平均呎價33,460元，折實平均呎價31,453元，若比較上述最近成交的 355方呎壹鑾單位，即反映發展商扣除折扣後，仍溢價26.17%。若使用EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY同層的12樓E室折實呎價31,811元比較壹鑾12樓C室，則溢價27.6%。

不過壹鑾交投太少，近一年成交亦只有4宗，大部分為過千呎大單位，平均實呎價約29,752元。若以此呎價粗略比較，EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的折實平均實用呎價31,129元，較壹鑾稍貴4.63%。

值得留意，壹鑾22樓B室，實用面積355方呎，於2018年11月一手成交價1,247萬元，呎價達35,127元。

而位於山光道20號、樓齡9年的紀雲峰最近僅於今年9月錄得2宗成交，平均實用呎價29,013元，EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY與之比較，貴約7.29%。不過紀雲峰單位全屬1,500方呎或以上大戶，呎價僅作參考。

設4年特長成交期　吸年輕買家「搏一舖」

總結，「化妝」後兼改長個名的EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY，質素麻麻，價錢貴，難得賣現樓但入場費又超過800萬元，即食不盡「林鄭Plan」，無法做盡槓桿，但偏偏又要標榜成「投資盤」，着實令筆者摸不着頭腦。代理向記者表示，項目是次開價，平過禮頓山，禮頓山現時呎價要49,678元，所以今次EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY平很多，開了個「無敵」價云云。大佬啊，人家禮頓山跟時代廣場隔兩條街咋，筆者昨日由EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY行落禮頓山都用了20分鐘，兼且禮頓山是大屋苑，全部千呎或以上豪宅，點比？

項目連車位都無，他日住戶一係將車泊係樓下，隔離警署日日請食「牛肉乾」；一係日日等巴士；一係要好似筆者咁，唔依賴交通工具，行路上山落山。加油。

不過，可能發展商亦知如此樓盤撞正經濟逆周期，應該幾難散貨，因此推出「先住後付」及特長成交期「1440 go方案」。沒錯，成交期長達4年。新盤推出4年成交期相當罕有，發展商出此策略，基本上有三個理由：1, 睇淡後市；2, 吸引財力不足買家；3, 項目價錢高於市價。遠中就指，方案目的是為年輕投資者提供更靈活付款計劃，並讓買家可於找清全數前先將單位放租，即未付完款先收租，換言之，是要吸引銀彈不太足的買家投資「搏一舖」；而代理亦指以前新世界持有時，呎租約100元，相信項目租金回報率可達2.5至3厘以上。

然而，筆者翻查中原網上放盤，跑馬地一帶細碼租盤其實非常多，現時呎租僅介乎40至50元。同類二手樓租盤雖然樓齡大多二、三十年以上，但內籠大多已經翻新，與新樓無異，甚至更好，起碼有獨立廚房，例如實用328方呎的成和道海怡閣中層A室，叫租15,000元，呎租45.7元。以區內市價40至50元的呎租計算，EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY的租金回報率就只有1.5至1.9厘。

你搏唔搏？

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EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY基本資料

發展商：新世界、遠中集團

地址：跑馬地桂芳街8號

座數︰1座

單位總數︰139伙

實用面積︰258至428平方呎

間隔︰開放式及1房

備註︰已屆現樓

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