市場爆發「搶舖潮」，指嘅唔係「搶掠舖頭」，而係「搶買舖頭」，戰況甚至漫延至街市，引爆菜檔大戰爭地盤！天水圍新近錄得菜檔孖舖成交，租客是新界仔菜檔，而背後買家竟然是簡利珍、即家農菜檔老闆！事實上，舖市於農曆新年後明顯轉旺，2月份店舖買賣達129宗，處近半年高位徘徊，有代理更料3月份店舖成交將逾170宗，創39個月以來新高。而其中民生區舖位更是有價有市，上述競爭激烈的天水圍街市檔呎價，甚至貴過尖沙咀金馬倫道……

蔡至莞連沽3天水圍舖勁賺近3500萬

市場新近錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒地下L19及L20地舖註冊成交，舖位建築面積合共約710方呎，以5,000萬元一併易手，呎價達70,423元。該舖現由「加禾農業有限公司」、亦即「新界仔優質果菜」承租，每月租金合共約103,332元，租金回報率約2.48厘。

原業主為蔡至莞，於2012年9月以3930.15萬元一連購入L19、L20及L21號舖；其中L21號舖於上月以2,420萬元售予租客新界仔菜檔，建築面積呎價約55,760元，實用面積呎價約71,176元。上述原由蔡至莞持有的3連舖位造價合共7,420萬元，蔡氏持貨達8年半轉手，帳面獲利3,489.85萬元，物業升值88.8%。

天水圍天瑞路88號俊宏軒地下L19及L20地舖。

「菜檔小天后」買起新界仔舖

據土地註冊處資料顯示，是次成交的L19及L20孖舖新買家為「創富電貿有限公司」，公司董事為「簡利珍（JIAN, Lizhen）」，中英文名均與「家農優質果菜」老闆同名，料為同一人。事實上，簡利珍與「新街市大王」建華集團關係密切，最近更趁疫市積極霸地盤，今年2月就以超高價每月約50萬元，搶租大埔大榮里一個單邊地舖，較舊租金高出10萬元或25%，踢走在此舖屹立逾20年的民生鞋店。

家農「話事人」簡利珍有「菜檔小天后」之稱，她與建華集團董事長、「豬肉大王」文卓培識於微時，獲對方平價租出部分舖位，自此建立「蔬菜王國」。家農於2011年成立，主業為經營直銷蔬菜，至今估計約有50間分店遍佈全港。家農雖然賣菜，但承租力強勁，早前就以每月8萬元，租用黃大仙蒲崗村道33號百利軒地下1A至1C舖，面積約637平方呎，呎租達126元。

菜檔爭地盤搶貴舖　天水圍呎價高過尖沙咀

不過，「家農」的競爭對手「新界仔」亦不遑多讓。「新界仔」老闆李小玲最近亦已買入俊宏軒俊宏廣場地下L21及L22號舖業權，分別斥資2,420萬及2,380萬元由蔡至莞手上奪得。

是次兩菜檔大戰，搶高天水圍街市舖價，L19至L21的呎造均逾7萬元，甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖約6萬元呎價，爭地盤最終令原業主蔡至莞或成最大贏家。

天水圍俊宏廣場地下L22號舖。

天水圍俊宏軒俊宏廣場街市地段。

2月店舖買賣129宗　利嘉閣：3月登記料創39個月最多

利嘉閣(工商舖)地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，疫情好轉，即使新春月份，店舖買賣登記維持強勢，料三月市況可進一步改善。根據土地註冊處最新資料顯示，2021年二月份全港共錄129宗店舖買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前的實際市況﹚，較一月份的126宗微升2%，為過去21個月以來的次高水平，反映店舖登記維持平穩暢旺。至於期內買賣登記金額則因缺乏億元大額成交而逆市回落19%，至只有19.21億元，為近3個月來的新低。

按物業價格劃分，在7個價格組別當中，共有5個組別的登記量報升，升幅介乎7%至133%不等。當中以5,000萬至1億元以內組別的登記量升幅最凌厲，由前月的3宗升至上月的7宗，升幅多達1.33倍。至於200萬至500萬元以內及500萬至1,000萬元以內的中細價組別亦雙雙有不俗升幅，兩者分別升67%至30宗，及升20%至12宗(詳見表一)。此外，上月最矚目的大額登記為尖沙咀金馬倫道30至32號金馬商業大廈地下A舖，涉及登記金額達8,788萬元(詳見表三)。

以地區劃分，在本行觀察的17個分區當中，共有11個地區的登記量按月有所上升，當中以灣仔區的升幅最顯著，月內共錄4宗登記，較前月的1宗大增3倍；而銅鑼灣及大埔區亦分別錄得2倍及1.75倍的升幅；上水區則由前月的零登記增至1宗。至於深水埗區就以30宗之數成為買賣最活躍的觀察區，且按月增加76%；而九龍城及旺角區則分別以15宗及14宗登記列於第二及第三位。

鄭得明指出，隨著去年底疫情逐漸轉緩及今年疫苗開始接種，店舖買賣一直維持平穩，即使是農曆新年的月份，仍能貼近130宗的水平。疫苗擴大接種層面及規模，市場相信店舖市道最壞時刻已過，近期所見資金紛紛加快入市，三月份上半月登記已超越了80宗水平，按月有所加快，預計全月最終可錄逾170宗買賣登記，將按月大升逾三成，並挑戰39個月以來的單月新高。

圖一：二月店舖登記129宗 21個月次高

資料提供：土地註冊處及利嘉閣（工商舖）

表一：二月店舖買賣登記統計﹙按價值分類﹚

物業成交價值 (百萬元)	買賣合約登記宗數			買賣合約總值(百萬元)
物業成交價值 (百萬元)	2月份	1月份	調幅	2月份	1月份	調幅
0.00至1.99	32	30	+ 7%	36.28	29.88	+ 21%
2.00至4.99	30	18	+ 67%	88.04	54.63	+ 61%
5.00至9.99	12	10	+ 20%	88.51	72.19	+ 23%
10.00至19.99	20	38	– 47%	301.25	544.52	– 45%
20.00至49.99	28	24	+ 17%	860.29	772.76	+ 11%
50.00至99.99	7	3	+ 133%	546.17	211.80	+ 158%
100.00或以上	0	3	– 100%	0.00	680.92	– 100%
總計	129	126	+ 2%	1,920.54	2,366.70	– 19%

資料提供：土地註冊處及利嘉閣（工商舖）

表二：二月份店舖買賣登記分區統計

地區	買賣合約登記宗數			成交總額 (百萬元)
地區	2月份	1月份	調幅	2月份	1月份	調幅
中環	0	2	– 100%	0.00	158.00	– 100%
銅鑼灣	3	1	+ 200%	145.40	10.68	+ 1,261%
灣仔	4	1	+ 300%	84.29	40.00	+ 111%
北角	6	5	+ 20%	54.20	52.98	+ 2%
旺角	14	11	+ 27%	290.23	95.28	+ 205%
尖沙咀	6	9	– 33%	250.12	166.38	+ 50%
油麻地	6	5	+ 20%	17.41	38.28	– 55%
紅磡/土瓜灣	2	5	– 60%	2055.80	38.28	+ 5,271%
九龍城	15	8	+ 88%	184.35	62.55	+ 195%
觀塘	0	6	– 100%	0.00	51.16	– 100%
大角咀	2	1	+ 100%	2.65	6.70	– 60%
深水埗	30	17	+ 76%	402.52	165.75	+ 143%
大埔	11	4	+ 175%	44.67	79.43	– 44%
荃灣	7	13	– 46%	179.19	210.04	– 15%
屯門	5	2	+ 150%	7.55	178.40	– 96%
元朗	4	6	– 33%	21.66	148.01	– 85%
上水	1	0	不適用	3.00	0.00	不適用

資料提供：土地註冊處及利嘉閣（工商舖）

表三：二月份十大貴重店舖買賣登記個案

地區	店舖地址	成交額（百萬元）
尖沙咀	金馬倫道30至32號金馬商業大廈地下A舖	87.880
荃灣	沙咀道297至303號及307至313號眾安大廈地下4號舖連閣樓C室	83.990
尖沙咀	漢口道44號漢威大廈地下B舖	83.800
銅鑼灣	怡和街1A至1L號香港大廈地下B舖連閣樓	80.000
旺角	弼街62號地下連閣樓	77.000
跑馬地	黃泥涌道67及69號金鞍大廈地下B舖	69.000
銅鑼灣	謝斐道501至515號美漢大廈地下4A舖、5號舖及地下4號舖部分(507號)	64.500
尖沙咀	彌敦道111至181號栢麗購物大道A區地下G53號舖	48.000
灣仔	謝斐道391至407號新時代中心地下C舖	42.000
荃灣	沙咀道105至129號好運唐樓地下4至7號舖	41.000

資料提供：土地註冊處及利嘉閣（工商舖）