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地產
中國・海外・香港

蔣一洪: 納米樓的投資價值與真相


香港地少人多,租金、樓價高昂。有意買樓的人仕, 想置業, 但又拿不出太多首期的話,便可能要找一些細單位。

近年來,納米樓、龍床盤等等這些小型的單位,也因此成為了一些首次置業人士上車的目標。

今天就讓我們來拆解納米樓的二三事吧!

納米樓的定義

納米樓,是香港的名詞,在外國通常都被稱為鞋盒公寓,即是指一個居住空間非常狹小的單位。

2019 年以前,由於香港的二手樓樓價越來越貴,香港政府為了壓抑樓市升幅,推出多項打擊樓市的辣招。 其中, 收緊按揭政策,需要業主付出較多首期才能置業, 就是其中一項挺主要的壓抑樓價辣招。

這種情況下, 一些首期有限,但又未能夠受惠於政府房屋資助政策的準買家,便只能將價就貨,購入一些較便宜的細單位。

巿面上, 通常較便宜的單位不是比較舊,就是比較細,而對一些沒經驗的新業主, 應該是因為怕買入舊樓會有很多需要裝修的地方, 而新樓就甚麼都搞好了, 挺多人都更傾向購買新樓。

發展商發現這類需求,當時便推出大量的納米樓。

鑒於香港與很多其他國家及地區不同,並沒有實施「最低居住空間標準」 – 即是指政府並沒有規定, 一個人居住的單位最低要有多少面積。

在其他地方,例如台灣,一個人的最低居住面積標準是147平方呎,英國是398平方呎,新加坡是500平方呎,日本是 269平方呎。但香港? 政府其實並沒有為一個人可住的最低面積標準設定任何下限,故此我們只能夠從差餉物業估價署中尋找最細的住宅單位類別, 以作參考。

而根據資料所得,香港納米樓的大小大概就在200平方呎左右,而事實上, 在外國這些「最低居住標準」還會限定了一個房屋內能有多少人居住,但香港並沒有設定這種規矩,故此一個香港納米樓還可以住兩人,例如一對情侶、夫婦租住納米樓, 是非常普遍的事。

這樣算下來, 個人的最低居住空間便更小了。

納米樓已成發展趨勢

近年多個主要地產發展商推出的新樓盤,大部分的最細單位均屬面積約200平方呎的納米樓,甚至更有低於200平方呎的納米單位。讓我們來看看有哪些納米樓例子吧。

奇形怪狀納米樓

通常納米樓會以開放式單位設計,廚房睡床、客廳融為一體,洗手間更是無窗的黑廁, 但, 在單位室內面積極少的時候,卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。

為甚麼會有這麼奇怪的單位出現呢?

其中主要原因有幾個:政府就過去10年納米樓數量激增的原因解說時, 指出了現時的房屋政策首要是解決建屋量,建屋量解決後,才會探討人均居住標準的問題。

納米樓的出現其實正正就是符合了政府這一解決建屋量的政策。

其實, 政府也是過去數年, 牽頭引起納米樓熱潮的其中一個源頭,大家試想想過去數期的綠置居和居屋,其中的一至兩人單位最少只有270平方呎, 不正正就是納米樓嘛!

而納米樓之所以會有這麼奇怪的圖則出現,其實是因為過去的房屋政策中, 政府將露台、工作平台、玻璃幕牆、特大窗台等環保設計,分成建築面積(可供出售),但又豁免在發展總樓面面積上,故此,建築商當然把握這種機會,將單位這些可獲豁免的設施擴大,故此室內空間狹小的納米樓, 就成了發展商的生財工具。

直到2011年,政府雖然立法規管發水面積不能超過10%,更要求新盤以實用面積而非建築面積發售,情況才有改善, 但是這10%當然仍然會被發展商好好把握,將棺材式露台等這些環保設計好好變成生財工具。

納米樓的投資價值

很多發展商都會把納米樓包裝成上車筍盤、窮人恩物。

但其實, 真要算起來, 納米樓的呎價, 可貴了。 特別是在 2019 年, 政府放寬了首置按揭保險成數上限,首次置業人士買8百萬以下的單位,可申請九成按揭,變相買家可以買入更大的房屋呎數。

買家選擇多了, 二手納米樓自然不可能賣那麼高價, 投資角度來說,變相便要看租金回報了, 但實際上, 納米樓的可用面積真的太少,嚴格來說缺乏競爭力,特別是現時多了一批因為大勢環境而降價吸引租客的服務式住宅, 又或是提供長租服務的酒店。

故此, 筆者其實並不太看好納米樓的投資前景。

如果大家想要考慮購入納米樓,其實還不如花點心思,像筆者一樣, 去尋找一些投資價值比較高的舊樓。

不但單位面積較大, 而且投資上也進可攻, 退可守。 納米樓勝在一切都為你搞好了, 但事實上, 如果不介意自己裝修的話, 找到一些高價值的舊樓來投資, 絶對是更勝一籌的選擇。

撰文:蔣一洪 P&S ACADEMY 創辦人

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