目前中區商廈的空置率低至1.7%，在需求有增無減下，呎價上升的同時，租金亦不斷上漲。

自中環美利道停車場地皮登上「地王」寶座後，商廈的成交持續暢旺，更屢創新高，特別是核心區寫字樓，不論是造價，還是呎租，都不斷破頂。據差估署資料，截至去年12月，甲級寫字樓租金指數全年上升約5.4%至253.5點。

這也難怪，中區甲廈的供應本就捉襟見肘，空置率持續偏低，加上中資機構為落戶中區，不惜付出高溢價，從而推動商廈呎價及租金不斷向上。事實上，相對「地王」的樓面呎價，目前核心區的甲廈均價仍屬低水，加上中央推動大灣區規畫，中資對甲廈的需求只會有增無減，分析料呎價將會不斷破頂。

據差估署統計數字，寫字樓市場的走勢凌厲，去年整體寫字樓價格升勢強勁，全年累升逾15%，升幅跑贏工廈，甚至是住宅。即使寫字樓在租金升勢較為落後，但走勢仍較分層工廠大廈為佳，截至去年12月，甲級寫字樓租金指數全年上升約5.4%至253.5點，相比期內分層工廠大廈租金升5.3%，升幅略優勝。

及至2月，整體寫字樓的樓價指數繼續向上，按月升0.1%至517.2點，連升7個月，創歷史新高。當中最具指標性的甲級寫字樓樓價指數，2月亦按月升0.5%至549.4點，連升3個月，累升1.3%，同樣創歷史新高。

成交集中金鐘

據中原每月10大商廈統計，3月份本港指標甲廈共錄11宗成交，買賣均集中在金鐘力寶中心及遠東金融中心。如金鐘力寶中心2座2610至11室，面積約3,341方呎，以約1.3億元成交，呎價約3.9萬元，為該廈新指標。據悉，單位由呂麗君持有，她於2016年以約7,550萬元購入單位，持貨2年轉手獲利約5,450萬元。

至於同區另一幢商廈遠東金融中心，亦有投資者拆售推高成交。資深投資者蔡伯能拆售購入近1年的金鐘遠東金融中心3樓全層，其中面積973方呎的全海景單位，近日以約4,670.4萬元售出，呎價高見4.8萬元。

恒地以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道停車場地皮後，商廈交投立即非常暢旺。圖為集團主席李兆基。

中原工商舖黃瑋琮認為，由於整體投資氣氛理想，商廈業主持貨力強，而商廈空置率低，回報穩定，業主惜售，故市場上放售的甲廈單位少，叫價硬淨。他又指，如日前中環皇后大道中9號頂層單位，要以每呎逾6萬元易手，盡破甲廈呎價紀錄，反映若要購入優質甲廈單位，便需付出溢價，故即使現時甲廈成交量低，造價卻是屢破頂。

事實上，自去年中恒基地產（00012）以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道停車場地皮後，商廈交投立即非常暢旺，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，美利道地王成為支持中區寫字樓價格急升的主因，目前即使是中環、金鐘一帶，仍有不少甲廈成交呎價仍較美利道的「麵粉價」低水，故吸引買家及投資者入市。

中資承托力強

其實除了受到「地王」的帶動外，本身中區的甲級商廈供應已捉襟見肘，可供買賣的甲廈更是少之又少，以致在呎價上升的同時，租金亦不斷向上。再者，因愈來愈多中資企業為配合國策走出去，均選擇來港擴充業務，方便與世界接軌，而他們普遍資金充裕，為建立公司形象，必選中環開辦公室，成為近幾年租務主力，他們不惜以高租金搶單位，把租金推至歷史高位，故此中環在供應極少而需求增強下，租金向上是自然的結果。

據差估署數據，目前中區商廈的空置率低至1.7%，而據萊坊的數據，中環超級甲級商廈，如國金2期的呎租便要約191元，按年升幅達4.5%，而傳統中環商廈呎租，亦高見155.2元，按年升5.7%。上月中環國金2期便錄得租務成交，70樓03至05室，面積約3,300方呎，以每平方呎約200元租出，貼近該廈歷史新高水平。

而隨著商廈空置單位買少見少，分散業權商廈的租金在近一年亦明顯上升，如最近中環美國銀行中心一單位，面積約1,303方呎，月租約13萬元，平均呎租約100元，成呎租新高；而上月金鐘遠東金融中心呎租亦已突破百元。租金上升，商廈回報率因而提高，自然會帶動商廈買賣。

South Island Place預計今年底落成，項目現正招租。

受惠灣區效應

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄表示，中資企業為提升品牌及在國際市場建立足點，來港購買商廈近幾年已成新常態，受惠大灣區規畫，香港甲廈需求有望「更上一層樓」，進而改變香港商廈市場生態，甲級商廈將是跨國企業必爭之地，長遠而言，5萬元均價亦有機會成真。

雖說未來兩年為商廈供應的高峰期，據戴德梁行數據，今年有180萬方呎樓面落成，而明年亦有220萬方呎樓面新供應，合共達400萬方呎，以每年平均商廈吸納量為120萬方呎計，供應量高於需求，可是當中絕大部分為非核心區，包括港島東、東九龍及黃竹坑等，其中太古及中巴於黃竹坑的South Island Place，為該區罕有大樓面商廈，預計今年底落成，項目現正招租，意向呎租約30餘元。

至於中區，未來3年繼續出現零新供應。其實近年政府亦積極增加核心區的甲級商廈用地供應，如去年將原本屬政府停車場的美利道停車場用地改作商業用地，屬區內近年較大型的商業項目。未來幾年仍有4幅用地有望改畫並推出，當中最為成熟應為金鐘廊項目。

短線供應緊張

市值超過200億元的金鐘廊，過往一直批租予發展商作商場及行人走廊用途，租約預期於今年底完結。收回金鐘廊營運權後，政府計畫分兩部分發展，東面鄰近統一中心的地盤A，面積6.7萬方呎，會興建大型商廈，樓高達48層，並設兩層地庫和5層平台，合共提供100.4萬方呎商業樓面，當中佔38層的寫字樓部分，涉及86.2萬方呎樓面，而零售、餐飲樓面則佔13.6萬方呎。因目前金鐘廊正批予連卡佛所用，租約至明年1月，料有關用地最快今年第三季推出，明年開始重建計畫，並將於2023年落成。

另外，中環新海濱3號用地可建樓面有161萬方呎，計畫作辦公室及零售的中低密度綜合發展，地皮估值超過400億元，樓面呎價可達2.5萬元，估計1至2年後推出。故此，在新供應到來之前，中區甲級商廈供不應求的勢態只會愈來愈嚴重，呎價及呎租只會不斷破頂。