IDEO S115樓盤與將通車的PU Chao站零距離。

近年有意在泰國置業的投資者都聽過不少泰國經濟的受惠因素，但就是攪不清泰國如何受惠。在此，筆者希望用簡單的方法，解釋給大家知道明白，泰國如何受惠於「一帶一路」及「中泰高鐵」。

撰文麥振威富昌金融集團聯席董事

其實泰國一直希望興建一條新鐵路，經老撾把曼谷與中國連接起來。尤其是中國經濟近年發展迅速，將鐵路連接中國，自然有一定好處：

首先，吸引大批中國旅客到訪泰國。別以為泰國現在已經有不少中國遊客到訪，其實那不過是中國13億人口中的一小部份，若然有鐵路，前往泰國旅遊的中國旅客隨時比現在多出十多倍，甚至更多。

此外，泰國是東盟經濟共同體（Asean Economic Community，AEC）的一員，這個東盟經濟共同體共有十個國家，包括新加坡、緬甸、汶萊、柬埔寨、印尼、老撾、馬來西亞、菲律賓、越南和泰國本身，當中以泰國的地理位置擁有最大優勢，餘下九個國家日後的物流往來至中國，某程度上也需要經過泰國，泰國自然會因此受惠。只要有了鐵路，泰國與老撾、越南、緬甸等鄰國的聯繫也會加強。

據了解，鐵路一旦完成後，日後從老撾首都永珍進入曼谷只需四小時的車程，經濟往來因此會更加頻繁。還有就是中泰鐵路建成後，日後曼谷可直接通往四川省成都，成都的電子產品、資訊科技以及汽車製造等行業都十分興旺，屆時成都與泰國的生意往來也會增加。

這些都是「一帶一路」對泰國經濟發展的正面影響。經濟好，自然股樓皆升。正如近年泰國當地工資也不斷增加。只要經濟發展越見蓬勃，他們對物業的購買力也會不斷上升，樓價自然會越升越高！

泰國交易所資料最可信

作為投資者，有意購買海外物業，隔山買牛自然最怕的是「爛尾樓」。因此投資物業最先留意的自然是發展商。若大家在網上查找資料，不少當地發展商都自詡為泰國最大發展商「之一」，但事實真相卻又未必。作為投資者，唯一可信的必定是泰國交易所的資料，若然是最大的發展商，定必早已在泰國交易所上市，市值、盈利、營業額等資料也一定能找到。

就泰國交易所的網頁www.set.or.th資料所見，筆者認為有兩大發展商最值得信賴，就是Ananda及Pruska，前者的股票代號為：ANAN，市值接近190億泰幣，若論市值必定是泰國發展商的三大之一，去年首九個月純利高達5.6億泰銖，P/E 13.06倍，股息率2.19%。而後者的股票代號為：PSH，市值更達到近536億泰幣，去年首九個月純利37.16億泰銖，P/E 9.4倍，股息率2.51%，Ananda旗下物業包含高價豪宅至一般住宅。Ananda的樓盤在泰國多得驚人，只要大家去曼谷，見到灰色設計，物業外型型格十足的，大多便是由Ananda發展的物業。

Ananda旗下的「Q系列」介定為Luxury系列，如當中一個名為Q Chidlom的樓盤，位置正正就在香港人到曼谷旅遊的常到地點Chidlom，屬全泰國地價最高的黃金地段，好像Central World、BigC、水門市場及四面佛等都聚集於此。該樓盤距離BTS Chidlom僅650米的距離，最低的入場價大約160萬港元，收租回報達到6厘或以上。

投資要看「宜家傢俬效應」

不過，作為投資者自然會先作比較。其中一個竅門是找出那裡有宜家傢俬。因為宜家傢俬在那裡開店，那裡便值得投資，該區的物業也會升值，而且升值得越來越快！簡而言之，只要這個國家由沒有宜家傢俬，到開始有第一間店出現，這代表了這個國家的物業及股票開始值得留意。泰國首間宜家傢俬於2011年11月開業，位於曼谷Samut Prakan Province的Mega-Bangna商場。

另外，宜家傢俬在該國那一區開店也很值得留意，因為宜家傢俬就像一個大賣場，吸引來自該國不同地區的消費者，因而帶旺該個地區，人流多了，鄰近店舖的生意也會因而增加，整個地區會吸引更多人居住，繼而帶動該區的樓價上升。

正如2005年10月，宜家傢俬在廣洲天河區的天譽花園開幕，開幕當日及後連續多日商場日均人流量超過二萬，為此，廣州店以「為了保證大家的安全」為由，對進場人流採取了限制措施。有部分廣州市民指排了半個小時隊也無法進場，而開車前往的市民亦難以找到停車位。由2005年至今，廣州樓價的升幅如何，相信大家也不用筆者多說。

在泰國坐BTS去宜家傢俬，從BTS Udom Suk走出5號出口，下天橋再坐IKEA的黃藍接駁車，簡而言之，最接近IKEA的便是BTS Udom Suk站，BTS Udom Suk 站的樓盤便是我們應留意的對象，此外，由於在曼谷IKEA只得一間，故此在 Udom Suk附近的幾個BTS站包括Bang Na、Bearing站，甚至夏季便正式通車的Samrong、Pu Chao站等的樓盤也可多加留意。

當然這是個人的獨有見解，但只要投資者明白宜家傢俬的發展故事，或許也會認同筆者的想法。宜家在全球44個國家共有300多家分店；每年營業額高達390億美元。但宜家的發展之路也非一帆風順，如它首次將這個歐洲品牌引入美國時，因家具的大小不符合美國市場，因而遇上重大挫折，一度要退出美國。自此之後，宜家每進入一個新國家都會詳細進行市場調查，要充份了解當地用家日常的習慣及需要，才會決定開店。

其實，宜家傢俬帶旺的不只是原有的BTS站附近地區，而且惠及將會通車的BTS站附近地點。BTS現共有兩條線路，Silom線和Sukhumvit線，若現在乘坐BTS的Sukhumvit線，會發現終站是Bearing站，但其實Bearing站後還有13個站分別在興建中及興建好的，如Bearing站相隔只一個站的PU Chao站便會在今年第三季正式通車，PU Chao附近便正正有一個Ananda旗下的樓盤，名為IDEO Sukhumvit 115，距離地鐵站所需的時間不超過1分鐘，可以說是BTS「零距離」項目，附近更設有BIG C Jumbo，即超大型的BIG C，以滿足住戶的日常需要，這樣的項目當PU Chao站正式開通時，樓價必然有一輪大幅度的升幅。

同區不同樓盤價格相差大

至於Pruska旗下物業，若大家在網上找資料，應該很少見到香港銷售泰國樓盤的公司提及這間發展商，事實上，它在泰國的地位，有若香港的新鴻基，眾多發展商中，也只有它是泰國SET50指數的成份股，地位等同於香港恒生指數成份股。原來Prusk不是隨便出售樓盤予海外買家，因為在泰國本土上，他們的樓盤不愁沒有買家，買家都搶著買，又何需再銷售到海外。

事實上，香港的Global Home早已引入Pruska旗下物業，其中包括位於泰國RAMA 9一個名為Privacy的項目。RAMA 9是曼谷的新商業區，泰國交易所也由原來的SIAM搬到RAMA9，此外中國領事館，以及不少大型商業大廈，如曼谷的地標之一G Tower也位於此。Privacy的呎價約2,300至2,500港元，購入一個2房單位大約需要130多萬港元。

當然，價錢並不是最大的考慮因素，最重要的是它的升值潛力。若要投資泰國物業，RAMA 9的物業可以考慮，一個商業區的轉移，會令不少外國到泰國工作的人轉移到該區居住，繼而帶動該區的樓價，只要位於該區，而呎價又「低水」的項目，肯定有其投資價值。

內地發展商何時進軍泰國

近年內地投資者對泰國物業的喜愛程度絕不亞於港人，可以說內地投資者一窩蜂購入泰國物業，也是泰國樓價上升的因素之一。既然內地投資者鍾情泰國物業，那為何遲遲未見內地發展商進軍泰國？

正如泰國的Thong Lo早已被稱為「日本人區」，不少到泰國工作或定居的日本人也在這區居住，因此日本的發展商也早已進軍泰國，如日本五大發展商野村不動產、東急集團（Tokyu Corporation）等等也相繼與泰國的發展商合作推出不同的項目，而且頗受海外投資者歡迎。

其實內地發展商不是不想進軍泰國，而是內地政府一直緊盯需要大量融資借貸的大型項目，限制企業投資境外房地產行業的發展。如國務院在2017年8月便發表文件指，考慮到投資公司在融資過程中可能負擔過多債務，監管部門已經阻止一系列海外收購。文件還列出一些具體領域，包括對酒店，戲院，地產等的投資限制，而不少公司亦經已受到政府嚴密監控。

不過，大家熟悉並已在港上市的碧桂園，近年不斷在海外擴張。2017年已在泰國設立分公司，辦公地點設在曼谷，在當地的招聘也在同步進行，按照計畫2018年將有一系列的項目推出。除了曼谷外，碧桂園也在關注芭提雅和布吉島這兩個度假勝地。