汪敦敬祥益地產總裁

因到英國參加兒子大學畢業禮，以下文章預早在飛機上撰寫，當時特朗普還未出招突襲中國。不少傳媒常發文過譽我為最準確樓市分析員，卻其實我只是重申我理解的樓市結構去作簡單推演，正如前特首梁振英說得對，解決房屋問題正本清源的方法，就是造地。

當土地供應不足的時候，樓價自然會上升！當市場沒有泡沫的時候，就不存在樓價爆煲的可能性。基本上，樓市不容易脫離以上兩個現實，縱使遇上有負面因素令樓市動盪，亦只能短暫的調整，甚至出現一些假的下跌趨勢。基本上，在這個結構大局下，樓價調整期不容易超越半年至九個月的極限，調整價格亦不容易超越兩成，所謂最準的樓市分析員，其實不是事前評估得到，只是持續分享一早定下了的大局；在大局下，一切都不容易離開本質！縱使政府頻頻出手調控樓市，其實只是將原本強勢的樓市進一步鞏固，即是令樓市更強！

不少人認為樓價太貴，甚至有人會抵制「罷買」，但是愈多人選擇做租客只會令租金更高！進一步鞏固樓市，樓市成交差的時候，總有人幸災樂禍，但不要忘記，樓市供不應求下的成交減少，只會令到購買力聚積，未來更強大地爆發出來。有人臭駡地產霸權！但有沒有想過草根享受的公屋平租，甚至香港遠勝歐美國家的綜援，又不是由高地價政策之下，以高價賣出地皮？不少支持草根的錢，其實都是從一些有資產者納稅得來，如果有一日地產市場如很多人希望般崩潰，這些水源就會大減，草根一樣會慘過現在。

去年樓市是「樓市哈囉喂」，甚麼是「樓市哈囉喂」？鬼是假的，但都會嚇到人！但是樓市可以有如此過份悲觀的情緒，自然就會有現在樂觀十足的市道，將來樓市在以上大局下一樣會出現樂觀和悲觀的波幅。當然，我強調每一項投資都是有風險的，雖然是大升的格局，但是樓市一樣有其風險存在，最近香港經濟插水式轉弱，差的經濟環境香港慣於面對，但是經濟衰退的其中一個主要原因，我擔心是香港人的鬥心轉弱，太多人追求安逸，競爭力已不復當年之勇！

如果真是這個原因的話，我們的經濟亦會繼續差，未來局面將很詭異，樓市資金過多令樓市上升，但是另一方面，香港經濟差令購買力薄弱，那樓市會如何轉變呢？暫時我們不可以當是一個令樓價下跌的因素，卻要緊密留意變化，暫時如果香港經濟差收入下跌，相信是無產者會面對最大考驗，因為香港這個大都會將步其他大都會後麈，正面臨人口大遷徙，如果無樓，加人工幅度又不大的話，將進一步加快遷徙，一些港人難免要落戶大灣區了！

如果要令香港樓價長遠趨向健康，只有一個方案，就是有計劃、有限度去開發綠色地帶，如果大家都不選擇這條路，那香港的高樓價可能就會人為地永不超生，無法阻止向上的升勢了！