油旺區的樓宇布局多採用「縱橫、格仔」的舊式規畫，其中約850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率。

市區重建局正進行有關重建油麻地及旺角規畫的研究，該局行政總監韋志成指出，研究展開至今約1年多，發現油旺區約有850幢樓宇已用盡或超出其地積比率，一旦重建發展，成本將高達6,000億元，屆時該局或面臨虧蝕近2,000億元。目前，市建局初部構思3招處理油旺重建，以增加其發展潛力。然而，在中美貿易戰惡化、加其息等陰霾下，現時樓市的調整風險正在增加，一旦樓市下跌，市建局將會出現「高買低賣」的情況，甚至出現嚴重虧蝕。

本港有多個舊區，市建局近年都積極著手重建，繼土瓜灣及觀塘後，另一個被盯上的便是油麻地及旺角。市建區於去年5月展開了油麻地及旺角地區規畫研究，覆蓋範圍約212公頃，涉及約3,300幢舊樓，目前研究已達到中期階段。市建局行政總監韋志成稱，經過約1年的研究後，發現兩區只剩餘約一成的地積比率可供額外發展，而且分布零散，明言「整個油旺很難找到一處是可充分運用剩餘地積比」。

皆因油旺區的樓宇布局多採用「縱橫、格仔」的舊式規畫，樓宇地盤面積較小，若然單獨重建，亦只能是「牙籤樓」。他表示，兩區約850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率，連同收購賠償費用在內，若按現時市價計算，全數重建該批舊樓，總發展成本高達5,000億至6,000億元，預料虧蝕達1,800億至1,900億元。因當中約有400幢舊樓是超出現時地積比率，若以現時規例下完成重建，油旺兩區會較目前減少逾1萬個單位。

韋志成指出，該局初步打算先按樓宇狀況、樓齡、基建承受能力等條件，揀選出8、9個「更新區」作詳細研究，希望由以往項目主導，改為以規畫作主導的更新，區內包括重建、復修、保育及活化等元素，可檢視未來整個區如何作市區更新，如現在未需要重建的樓宇可先復修，但此時此刻便要開始規畫未來用途。至於更新區的規模，則暫未有具體畫界，他表示：「土瓜灣6個項目大概2.2公頃、觀塘5.5公頃，小區規畫便是這種範圍」。

女人街兩旁有不少舊樓，部分或會拆卸重建。

三方法減赤字

畢竟要面對龐大的重建赤字，韋氏透露將會循三大方向手處理，包括減少路面面積、發展地下空間，以及透過規畫手段增加重建潛力。他表示，目前油旺區的路面面積達44%，而太古城則只有17%，故認為在重建時可將細地盤合併成大地盤，從而增加步行區。若能在重建時配合發展地下空間，將路面的車流、上落客貨區、垃圾站等搬移至地下，更可騰空部分路面作其他用途，如行人專區或社區設施等。

其次便是利用地下空間，他認為若作大規模拆卸，地下空間可重新規畫，如將停車場設置在地下，甚至將商廈地庫連接，用來作地下街、地下商場也可以，同時更希望運用新科技，如兩個停車場之間有地下連接路，這邊停車場泊車，可到另一邊取車。第三則是研究轉移地積比及放寬高限，如將已重建項目中間的舊樓、「崩牙樓」，將地積比率轉移至其他地方運用。

市建局預計明年中會完成研究，提出「正、負、零」三方案，即增加地積比、不加地積比，以及降低密度的方案作諮詢，暫未知規畫何時出台，但若區內有舊樓需重建，當局仍會以現有模式進行。早前檢討的需求主導計畫亦可能在油旺「復活」，擬在更新區推登記制度，業主欲重建可向市建局登記，再研究進行重建或復修。

其實在今年1月時，特首林鄭月娥曾提出將果欄保育及活化，韋志成說，目前正與區議會合作了解果欄的運作模式，若有空間，可研究是否透過一些設施，例如裝置冷氣系統或設生果主題餐廳等作活化，但就強調「不會將果欄變成發展項目」。

購舊樓風險增

事實上，市建局收購舊樓一向是以市價作為參考，如今樓價如此高昂，市建局的成本亦不輕，香港中文大學經濟系副教授莊太量指出，由於小區重建要收購多幢舊樓，一旦樓價下跌，市建局就要面臨大幅虧蝕的風險；反之，倘若樓價一直如火箭般飆升，市建局也會錄得巨額盈利。

今年1月，特首林鄭月娥曾提出將果欄保育及活化。

然而，如今樓市的調整風險已是愈來愈高。據利嘉閣地產一項研究報告，8月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價為15,259元，較7月的15,303元回落0.3%，這是自2016年4月以來，連升28個月後首錄跌幅。在50個指標屋苑中，有25個樓價按月錄得下跌，佔整體比率達一半，只有20個樓價是上升，另5個則未有錄得成交，從數據上看，二手樓價有回落的趨勢。

財政司司長陳茂波亦言，香港樓市在過去兩周顯示出一些降溫的跡象，但此刻便斷言是轉勢，似乎還是言之過早，但他不諱言，由於在美國加息後，香港利率可能上升，樓市下跌風險正在增大。

據傳統智慧，股市表現往往領先樓市6至9個月，若以恒生地產分類指數於今年1月已見頂論，那麼本地樓市很大機會於年內跟隨逆轉。畢竟目前樓市正面臨兩大負面因素，分別是息口向上、美國貿易戰惡化，以致經濟放緩。基本上，對於美國聯儲局在本月下旬議息，市場對加息已無懸念，而本港龍頭銀行中銀香港亦預告，與按揭利率息息相關的最優惠利率（P）上調日子已不遠矣。一旦本港銀行加P，供樓負擔將會加重，雖然初頭的幅度並不高，但亦會造成心理影響。從而會促使部分業主沽貨，近日已相繼出現二手盤減價個案。

潛在供應增加

再者，港府正積極增加市場供應，6月底林鄭月娥的「娥6招」出台後，漸漸出現效果，個別發展商似乎對於一手新盤空置稅有所顧忌，加快推售現樓單位的步伐，且定價亦相對貼市。值得留意的是，差餉物業估價署預測今、明年落成量分別達18,130和20,371個單位，潛在供應量巨大。

此外，美國貿易戰持續惡化，美國總統特朗普於9月17日宣布，將於9月24日起向對總值2,000億美元的中國貨品徵收10%關稅，稅率明年起更會調高至25%。特朗普又在聲明上指，若中方反擊威脅當地農民及其他行業，將升級至第三階段，即是額外向2,670億美元的中國商品徵關稅。

有分析預料，中美貿易戰或會待美國11月中期選舉後，才會出現轉機。星展銀行香港房地產業分析師丘卓文認為，本地樓市更添波動，相信外圍因素將令樓市面臨較大幅度的調整，預期中美貿易糾紛對樓市影響大，因貿易戰會影響經濟及金融市場。中信里昂證券房地產研究地區主管王艷亦指，相信中美貿易戰最終會對兩國經濟帶來負面影響，造成連鎖效應。她稱，近月出現多宗低於銀行估值的二手成交，加上港股疲弱，相信樓價下跌15%只是起點。