葵涌工廈的升幅最為明顯，年初至9月底已高達三成。

受到外圍負面消息影響，加上本港正式踏上加息之路，本港物業市場似乎開始轉勢。然而，目前眾多的物業當中，工廈的投資價值卻不容忽視，皆因大部分工廈都能申請改變用途，加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫，並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，價值得以大大提升。特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區，本身呎價相對低水，故料可吸引投資者入市，有分析料明年升幅可達15%。

中美貿易戰的局勢持續惡化，本港又進入加息週期，致使近期物業投資市場略為放緩。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），註冊量較第2季下跌16.3%，涉資共約255.88億元，按季下跌15.5%。本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季，反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場，預料將影響全年交投量增長的速度。

若按物業類型畫分，第3季工廈錄得1,490宗註冊買賣，雖按季跌14.3%，較前兩季度平均逾1,700宗少約200宗，可是卻佔整體工商舖交投的64%，涉資共約95.61億元，按季跌8.9%，顯然地，相對商舖及商廈而言，工廈仍是受到追捧。

如今面對息口提升，投資物業的回報率或降低，但高力國際物業行政董事甄浚岷認為，目前工廈市場最值得看好，因為可作增值，投資者現在一定不會只看租金回報，入市要求必須是可以有所增值，這方面工廈則是有空間，如新式工廈、活化等。再加上，新一份施政報告中，特首林鄭月娥重啟活化工廈，並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途，彈性得以增加，增值潛力會更高。隨各項物業價格高企，目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買，故最值得看好。

葵涌區的工廈較接近港鐵站，故升值潛力更高。

港珠澳橋效應

事實上，近期全幢工廈成交轉好，西九高鐵站的開通，帶動附近商廈住宅升值，而港珠澳大橋亦造就另一個投資機會，大橋貫通香港、珠海及澳門三地，大橋週邊地區工商物業亦受到追捧，不少財團及投資者近年已在荃灣及葵涌，甚至屯門一帶插旗，積極吸納工廈土儲，帶旺該地區工廈成交急升。

其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增，不少投資者或財團紛紛入市工廈，有地產代理指，葵涌的升幅最為明顯，年初至9月底已高達三成，另荃灣亦錄得兩成升幅。據差估署私人分層工廠大廈指數數據，今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點，即整體工廈升幅只有約8%。若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較，明顯此兩區的升幅跑贏大市，反映投資需求上升。

如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲，年初至今已達兩至三成的升幅，特別是6,000方呎左右的單位，升幅最為理想。該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元，較今年初的3,000多元明顯上升。利嘉閣（工商舖）聯席董事劉學響稱，受港珠澳大橋等基建帶動，市場投資者先後於葵涌及荃灣「入貨」，其中葵涌鄰近港鐵站的工廈最受追捧，帶動成交造價接連上升。

至於荃灣方面，劉氏稱，此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元，但由於位置不近港鐵站，故此本年至今升幅只有約兩成，較葵涌工廈遜色。可是，荃灣整體發展完善，居住人口陸續增加，對區內工商物業帶來正面影響，造價穩步上揚。

大孖沙紛插旗

其實有不少投資者已早早在區內插旗，其中大鴻輝於今年3月出手購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢，作價12.9億元，平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎，現址樓高23層，總樓面約28.5萬方呎。據悉，大鴻輝是以買物業形式購入該廈，有業內人士表示，該項目可塑性高，既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值，又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。而項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」，地積比5倍，可建樓面9.5萬方呎，以此計算，假若重建住宅，樓面呎價高達13,578元。

葵涌工廈接近葵涌貨櫃碼頭，具物流地理位置優勢。

此外，億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈，作價逾21.6億元，總樓面約49.71萬方呎，以成交價計，呎價約4,350元。就連工商業地皮同樣備受追捧，新鴻基地產（00016）旗下新意網（01686）於去年尾斥資7.258億元投得荃灣馬角街工業用地，每方呎樓面地價3,598元，當時樓面呎價貼近市場預期的3,500元下限，但仍能刷新當時賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。據美聯工商舖資料，荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗，較去年同期8宗上升37.5%，反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。

值得注意的是，若從租賃表現來看，荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩，兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。據差估署私人分層工廠大廈租金指數，今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點，累升約6.2%。但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍，業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。

劉學響指出，不論是葵涌或是荃灣工廈，租金水平一直未有太大變化。但隨基建項目帶來的經濟機遇，市場憧憬的不是租金回報，而是重建價值，因此舊式工廈往往較受投資者留意。

呎價相對低水

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚則表示，葵涌及荃灣區工廈今年成交表現理想，相信港珠澳大橋通車帶來的基建效應，只是引發升幅的一部分原因，而帶動升幅的最主要因素，是本身呎價相對低水。該兩區工廈呎價水平僅在3,000多元左右，相比其他地區工廈存在一段距離。雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售，發展或涉及修訂地契及補地價，但亦無阻財團及投資者在該兩區尋覓貨源，只要發展成本合適亦會入市，故成為「必爭之地」。

除投資者入市外，張翹楚認為，珠海或附近設有總部的企業，一般不會投入太多資金在香港開設辦公室，如在中上環添置寫字樓物業等，而荃灣區及葵涌區正好提供這類平價貨源，因此預料會陸續出現內企買家吸納，預計兩區工廈呎價將會追落後，料明年的升幅可達15%。