政府將重啟活化工廈，特別重建工廈可獲放寬地積比率，吸引長線投資者注視。

工商舖市場去年可謂「先甜後苦」，上半年交投暢旺，不乏大手成交，惜踏入下半年，受中美貿易戰及加息影響，市場頓時淡靜下來。總結去年工商舖3個板塊中，工廈市場一枝獨秀，有分析認為，相對商廈市場，工廈因價格低水兼有增值空間，加上在活化政策加持下，今年將會續成為投資重點。其中，相對低水的葵荃區工廈，最具重建價值，今年升幅或可達15%。

據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料，在中美貿易戰及聖誕假期的影響下，去年12月份工商舖註冊買賣略為下跌，宗數回落至353宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），總計全年，工商舖註冊買賣宗數達9,321宗，按年升3.6%，創新辣招後新高紀錄；註冊金額達1,177.63億元，按年跌5.2%。

若按板塊劃分，去年工廈註冊量佔整體近六成，去年共錄得5,592宗，屬2013年新辣招推出以來的6年新高，涉及金額約440億元；至於商廈則錄得2,046宗及375億元；舖位則錄得1,683宗及362.8億元。

至於大手買賣市場上，據世邦魏理仕統計7,800萬元以上物業買賣，2017年合共涉及約1,830億元，而去年跌至約1,420億元，跌幅約22.4%，而2018年下半年大手買賣金額僅錄447億元，較上半年的972億，跌逾一半，均顯示投資者下半年轉審慎。

市場先甜後苦

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，去年工商舖市場可謂「先甜後苦」，承接2017年的市場旺勢，加上股市表現理想，中資財團頻頻來港大手購入物業，故去年上半年工商舖市場交投暢，市場不乏大手買賣，包括中資財團以近百億元購入北角京華道全幢商廈，以及內地恒力集團以150億元購入太古城中心3及4期商廈。但下半年開始受到股市下跌拖累，加上中美貿易戰及加息影響，投資市場出現不確定因素，用家及投資者入市意欲減退，令成交量步伐顯著放慢。

觀乎去年工廈市場成為大贏家，踏入2019年，市場人士均認為，工廈續會成為今年的投資重點。過去幾年因中資企業湧入香港，從而對核心商業區的商廈帶動強大需求，特別是可全幢出售的商廈，不少甲級商廈的造價都屢創新高，成為市場的焦點。可是，據高力國際《2019年香港房地產市場展望報告》，隨中資企業於今年或會減慢擴張步伐，甲廈市場缺少了內地資金的支持，中環及金鐘甲級寫字樓的租金升勢料會有所緩和。

去年商廈錄得2,046宗及375億元成交。

高力國際香港商業物業服務總經理顏慧萍指出，預料中環及金鐘的寫字樓租金於今年將下跌3.8%，是自2015年初以來錄得超過40%升幅後的調整，同時又預計寫字樓資產價格將於今年下調5%。市場分析指出，由於整體投資市場受中美貿易戰等外圍因素影響，投資者轉為審慎，而財團較重視長線投資，購入物業作翻新或重建。而工廈為眾多物業中，呎價相對便宜，第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，多項物業中，住宅及寫字樓價均在高點，寫字樓呎價平均2萬元以上，反而市區工廈呎價僅約6,000餘元，在目前市況下，工廈價格低水兼有增值空間，投資價值最高。

活化政策吸引

另外，政府將重啟活化工廈，特別重建工廈可獲放寬地積比率，可重建更多樓面，推動工廈重建，因此吸引長線投資者注視，預計在市況淡靜下，工廈仍獲不少財團留意，料成短期內投資焦點。

由是觀之，近期工廈的成交十分突出，如最近柴灣嘉業街12號百樂門大廈18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位，以約3.6億元易手，總面積約61,005方呎。消息指，新買家為外資基金，購入3層作長線收租。

另葵涌健康街15至23號泉基工業大廈9層樓面，分布於低、中、高各層，每層面積約1.6萬方呎，另包括天台及12個車位，總面積約143,981方呎，以成交價計算，市傳以約5.5億元成交，平均呎價約3,820元。據悉，該批成交樓面佔整幢大樓約62.5%業權，故可收集業權，部署日後重建。

此外，亦不乏名人入市，上月新蒲崗八達工業大廈23樓全層以3,208萬元售出，買家董事包括羅氏針織後人羅可旋等，成交呎價約5,868元；淡市下亦有財團積極吸納具重建價值工廈，如伯恩光學楊建文有關人士，斥資約7,848萬元購入觀塘萬年工業大廈3個單位，其中一個面積約4,955方呎的低層D室，以3,385.6萬元成交，呎價約6,833元。連同上述3個單位，該集團自去年11月至今已累積斥資近1.5億元先後購入6個單位，收購呎價介乎約6,780至7,300元，估計正在收集業權，部署日後重建。

內地資金緊張，機構難以調動資金來港入市，令工商舖交投明顯下跌。

近邊境更吃香

當中，葵涌及荃灣區為傳統工業區，向來受用家歡迎，加上該區地理位置鄰近內地邊境口岸，尤其受物流業垂青，租金水平更見穩步上揚，同時帶動工商物業造價持續向好，投資潛力不俗。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱，葵涌及荃灣區工廈去年成交表現理想，相信與港珠澳大橋通車帶來的基建效應有關，而此亦只是引發升幅的一部分原因。他認為，帶動升幅的最主要因素是該兩區的呎價低水，其工廈呎價水平僅在3,000多元左右，相比其他地區工廈存在一段距離。

雖然個別工廈被限制單一用途或限制不能拆售，發展或涉及修訂地契及補地價，但亦無阻財團及投資者在該兩區覓貨源，只要發展成本合適亦會入市，成為「必爭之地」。利嘉閣（工商舖）聯席董事劉學響亦指，不論是葵涌或是荃灣工廈，租金水平一直未有太大變化，但隨基建項目帶來的經濟機遇，市場憧憬的不是租金回報，而是重建價值，因此舊式工廈往往較受投資者留意。

事實上，已有不少投資者出手購入荃灣及葵涌的全幢工廈，吼準重建為具價值的甲廈。其中大鴻輝於去年3月購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢，作價12.9億元，平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎，現址樓高23層，總樓面約28.5萬方呎。

成交增市況佳

業內人士表示，該項目可塑性高，既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值，又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。該項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」，地積比5倍，可建樓面9.5萬方呎，以此計算，假若重建住宅，樓面呎價高達13,578元。據美聯工商舖資料，荃灣及葵涌去年1月至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗，按年上升37.5%；而去年全年2,000萬元以上成交亦錄得154宗，此亦反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。除投資者入市外，張翹楚又認為，珠海或附近設有總部的企業，一般不會投入太多資金在香港開設辦公室，如在中上環添置寫字樓物業等，而荃灣區及葵涌區正好提供這類平價貨源，料陸續出現內企買家吸納，預計兩區工廈呎價將會追落後，料今年升幅可達15%。