荃灣大涌道18號項目以逾9億多元的補地價金額批出，樓面每呎補價5,334元，創全港同類補地價新高。

樓市氣氛再度升溫，連帶工商市道亦回暖，最近有集團以「天價」補地價，將一幅荃灣工業用地轉為商業用途，涉約9.21億元，單是每平方呎樓面補地價便要約5,334元，可見財團十分看好商廈前景。這亦難怪，本港商廈一直供不應求，而政府的活化工廈政策便帶來誘因，吸引不少財團購入工廈重建或改裝。上一輪的活化政策，已推升了不少工廈的租金及售價，如今預期市場氣氛好轉及中美貿易戰見曙光，加上股市回暖等，今年上半年工廈將可轉跌為升，全年料可升逾8%。

近前樓市再度火熱，二手市場屢錄高價成交，不少上車盤的入場門檻不斷被提高，如沙田第一城最近的一宗成交呎價破2萬元，錄年內同類單位新高；另外，嘉湖山莊的2房戶亦直撲600萬元，新成交單位為賞湖居4座中層E室，實用面積約448方呎，採2房間隔，原業主開價約600萬元放售僅10天，因座向理想，加上附靚裝修，火速獲首置客扑槌承接，以585萬元成交，折合實用呎價約13,058元。美聯物業天水圍嘉湖分行高級營業經理湯少建稱，是次成交價為半年同類新高，亦追貼去年中588萬元的歷史新高。

不單止住宅市場，就連工商物業亦受到追捧。第一集團旗下的荃灣大涌道18號項目，剛接受了逾9億多元的補地價金額，重建為一幢22層高的甲級商廈項目。第一集團董事魏深儀表示，項目佔地面積約1.82萬方呎，可建總樓面約17.27萬方呎，換言之，平均樓面每呎補價5,334元，她相信是次工廈轉商業寫字樓的補地價，以金額來計屬於新高價。

她續指，此補地價金額雖為他們預期的中高水平，但仍樂於接受，皆因集團看好甲廈的發展，且市況向好，補價亦相對地較高，集團打算於2至3個月後完成補地價，相信可於明年初推售樓花，售價則視乎當地的市價而定。

公司稱，該項目總投資額逾25億元，全層面積由1萬至1.2萬方呎，單位面積則由1,500方呎起，現時已完成地基工程。資料顯示，發展商於去年初以約6億元購入該地盤，樓面地價約3,474元，連同是次補地價，每平方呎樓面成本已達8,808元，市場估計日後樓面呎售逾1.6萬元起。

近期股市回暖，連帶樓市投資市場氣氛亦轉好。

補地價大幅挾高

事實上，過往同類補地價呎價高於5,000元的個案罕見，對上一次為2013年1月，億京以逾13.3億元完成九龍灣宏光道6號項目，每呎補價為約5,043元，而是次荃灣項目則較舊紀錄高6%。而在荃灣區對上一宗同類型補地價為星星地產（01560）的柴灣角街11至15號前綸華工業大廈，在2017年9月以2.8億元完成補地價，每平方呎樓面僅1,807元，可見同區補地價在短短1年半便急升近兩倍。

工廈重建，身價亦水漲船高，從而吸引不少投資者涉獵其中，如由莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉、泛海國際（00129）主席馮兆滔之子馮康等人創立的麒豐資本，去年斥資約20億元連購2個工廈，包括於5月以約6億元購入觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈，以及於8月份以12.5億元向興勝創建（00896）購入的新蒲崗美華工廠大廈。

其中公司早前就美華工廠大廈申請重建，將地積比率由12倍放寬至14.757倍，據規畫署文件顯示，該署不反對有關申請，同時亦獲城規會有附帶條件下批准。城規會文件顯示，上述地盤佔地約1.49萬方呎，擬議總樓面逾22萬方呎，計畫重建為1幢26層高（連2層地庫）工廈。

話說回來，工廈受到追捧，其中一個原因與政府的活化工廈政策不無關係，據地政總署指出，之前為期6年的首輪活化申請，共接獲226宗整幢改裝，以及22宗重建申請，最終合共批出158宗改裝，以及全部重建申請。而目前正在處理的33宗特別豁免書申請，有20宗屬於九龍東工廈，其次則為九龍西，涉及5宗。

集中觀塘葵涌區

據地政總署資料，整幢改裝工廈均集中於觀塘及葵涌區，重建個案則多來自觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑，重建後的新用途包括商業及酒店等。當中由工廈改建為商廈的例子最多，如黃竹坑的GENESIS、葵涌的KC100，以及荃灣中染大廈等新式商廈，都是由工廈改建而成。雖然重建個案不多，但經改建的工廈身價亦同時升呢，以第一集團為例，去年拆售葵涌區K83甲廈樓花，當時開售10天已沽出近九成單位，個別單位每平方呎造價達2萬元，貴絕葵荃區。

翻查差估署數據，在第一輪活化工廈計畫推行時期，整體分層工廈物業的售價及租金指數都有所提升，在2010年第一季，即推行計畫的前夕，與計畫結束的2016年第1季比較，期間工廈租金指數共錄得71%的升幅，而售價指數更飆升154%。

近年荃灣有不少舊式工業項目活化，如南豐紗廠第4至6期已改建為The Mills。

另據高力國際工業物業部的統計數字，參與第一輪活化較多的觀塘區及黃竹坑區，工廈成交價在6年間分別錄得151%及185%的升幅，租金亦同樣被推高87%，升幅相當驚人。即使是活化參與度不算太高的荃灣和屯門，前者的工廈價格亦錄得142%的漲幅，租金升74%；至於屯門區更為驚人，單計呎價，該區在6年間便錄得逾250%的漲幅。

再加上，本港整體商廈短缺，從而吸引更多財團看好前景。近年中區商廈租金及售價屢創新高，帶動週邊商業區如灣仔、上環等租售價全線向上，令不少企業已考慮遷出核心區。即使是非核心區寫字樓如長沙灣、葵涌區的商廈租售價同樣向上。據戴德梁行資料顯示，全港商廈待租率約7.8%，維持在低水平，反映在整體寫字樓短缺下，不只中環、全港各商業區寫字樓租售價均甚理想，產生投資價值。

活化政策增價值

高力國際工業物業服務助理董事林家灝指出，實行活化後的工廈物業，租金水平可上升約五成，以九龍東區為例，目前觀塘活化工廈每呎租金約20至22元，較甲級商廈每呎租金約30元有所折讓，料可吸引節省成本的機構進駐，具一定競爭力。

該行數據顯示，目前全港工廈區共有約423個單一業權工廈物業，當中九龍東、荃灣及葵青、粉嶺及上水，分別為最多單一業權工廈的地區，數量有約95個、84個及82個，而單計觀塘區，則已有72個單一業權的工廈物業。

觀乎工廈市場在今年首2個月的表現一般，美聯工商舖數據顯示，反映50座指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數今年3月報345.3，較2月跌約1.2%，連跌2個月，較去年12月則跌約1.1%；3月租金指數報173.1，按季跌0.9%，與去年9月的176.1比較，亦降約1.7%。

雖然指數回落，但3月受全新工廈物業拆售等帶動，工廈買賣註冊量和金額都較2月明顯增加，其中買賣註冊個案按月增加75.9%，共有241宗，屬去年10月錄得284宗以來5個月最多；而金額則較2月漲約14.5%至18.81億元。美聯工商董事陳偉志相信，工廈新盤銷情理想，加上股市回暖及中美貿易糾紛現曙光等利好因素下，預期第二季工廈成交量及售價均會上升，上半年整體工廈售價可望轉跌為升。高力林家灝更預測，本年工廈價格將升逾8.4%，租金升逾5.4%，當中觀塘多達72個單一業權的工廈物業，若全數申請活化政策，或成全港最多活化工廈的地區。