黃大仙下邨的綠表市場出現大劈價成交，兩房單位短短一個月跌價兩成。

加息潮、貿易戰、娥六招、新樓入伙潮下，本港下半年樓市走勢變得難以捉摸，當中二手津貼房屋率在居屋折上折下，率先出現劈價情況，而隨著即將有多個納米盤入伙，納米盤的租務情況亦將受壓。然而，分析普遍認為，在本港房屋長期供應不足情況下，其實兩大風險均屬驚無險，或只有短線影響。當中二手津貼房屋劈價潮下，更可以成為市民上車的大好機會。

本港房屋供不應求，除了私營市場，津貼房屋亦炒上天價，據土地註冊處資料，筲箕灣東欣苑Ａ座中層20室，實用213方呎，上月以400萬元連地價易手，實呎1.88萬元，打破了鰂魚涌康山花園紀錄，成為港島呎價最貴居屋王，亦於全港排名第2位。另外，青衣宏福花園3座中低層Ｄ室，早前亦以985萬元連地價沽，蟬聯本港夾屋王寶座，實呎1.38萬元。

然而，政府上月底推出「娥六招」房屋政策，當中公布將以市價五二折發售新居屋。消息公布後，全城合資格人士馬上靜待抽籤安排，二手公屋及居屋變得乏人問津。房委會公布，7月份上半月全港只錄得12宗居二市場成交，較上月同期27宗減少55%，當中以港島區最慘情，僅筲箕灣東熹苑一宗成交；九龍佔6宗；其餘為新界區。

不止交易冰封，二手公屋、居屋更有劈價求售情況。當中，兩個月前以595萬元（連地價）創下全港最貴公屋紀錄的黃大仙下邨，綠表市場罕見地大劈價成交，兩房單位短短一個月跌價兩成，造價失守300萬元。據知，有關單位為黃大仙下邨龍達樓低層21室，實用443方呎，原業主今年3月份綠表放盤，叫價340萬元，一直企硬不減價，直至六月底新房策出台後，業主沽貨意欲轉急，叫價減至308萬元，其後更連減兩口價至280萬元沽出，呎價僅6,321元。此外，屯門公屋良景邨良俊樓一個中層戶，實用面積489方呎，綠表叫價亦由270萬元減價至235萬元，減幅達13%。

特首林鄭娥上月底推出新房屋政策，包括將以市價五二折發售新居屋。

成交價挫

二手未補價居屋亦受影響，據房委會資料，愉翠苑一伙低層單位，實用面積510方呎，本月僅以488萬元綠表售出，為屋苑罕有跌穿500萬元的兩房戶，並較同類單位5月份綠表造價535萬元，大幅回落47萬元或8.8%，實用呎價僅9,569元。將軍澳亦有未補價居屋減價個案，寶盈花園一座高層G室，實用面積484方呎，兩房間隔，原業主綠表叫價560萬元，剛減至538萬元賣出，累減22萬元或約4%，實用呎價1.12萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，未補地價資助房屋市場一向較細，而在政府下調新居屋定價下，新居屋變相吸納了一批未補地價買家，較心急業主自然要減價賣，令該市場的資助房屋短期受壓。

然而，分析普遍認為，劈價或只會曇花一現。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才解釋，與私樓市場不同，居屋第二市場沒有投資者，加上業主持貨成本低，除非沽貨後可換購私樓，否則寧願持貨自用，亦不會減價出貨，料只有小量已購入私樓的業主或會調整開價，故未必會有減價潮。

除了持貨成本低等因素，劈價潮難以長久的另一原因是新居屋的供應為數不多，根本難以滿足市場實際需要。根據房委會4月份推出新一期居屋（啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑）的抽籤紀錄，收到的申請表達14.47萬份，超額認購高達31.6倍。

僧多粥少

中原集團主席施永青進一步指出，現時政府決定把這批居屋的訂價由七折降至五二折，勢必令既合符資格又有負擔能力的人增加，隨時讓之後新一期居屋申請總數達到20萬份。他假設如果合符資格的人士多達20萬名，但每年居屋的供應只有5,000個左右，即使以後申請者不增加，也要40年才能滿足到全部申請。在僧多粥少下，二手津貼房將有望再成為市民上樓之選，因此不宜看淡。

除了二手津貼房屋，私人市場的納米盤近日亦湧現危機。納米樓入場費相對較低，一向是不少準上車人士及投資者的心水之選。而且不少納米樓均位於市區，交通、購物便利，全新單位租金萬多元有就交易，適合不少單身、小型家庭需求，故亦不愁租務。

而下半年入伙的迷你單位供應開始氾濫，或會影響租金回報。下半年市場共有10個主打納米單位的新盤入伙，共涉3,390伙。當中以紅磡環海．東岸最多，佔1,008伙，勢成為重災區。

近年居屋抽籤，經常出現數十倍的超額申請情況。

現時該盤約有130個租盤，叫價1.1萬元起，市場估計有機會跌穿1萬元。加上環海．東岸當年推售時，推出多種低首期、低供款的付款方案吸引投資者，估計投資者比例超過半數，故區內代理預期放盤量會愈來愈多。另一個主打納米單位的馬鞍山薈朗，共有640個單位，預期下月收樓，現時有約40個租盤，最平叫價1.05萬元，故未來租金亦有機會跌破萬元。

納米盤增加，是近年的大趨勢，根據差餉物業估價署數據顯示，實用面積430平方呎以下的小型單位供應，自2013年已開始增加，初期每年落成量逾2,100個，及至2016年增至近4,000個，去年進一步增至逾4,700個，佔整體落成量近33%，而估計今年落成量更將大增77%至逾8,400個，佔比將上升至逾43%。供應增加下，自然對該類樓宇的租金，以致樓價升幅有影響。

短期受壓

業界人士強調，納米單位租金壓力僅限收樓初期，長遠租金升幅將跑贏大單位。事實上，近日市場連錄多宗納米單位高價租務成交個案，例如西營盤AVA128低層Ｃ室，實用面積227平方呎，屬於開放式間隔，日前以月租1.6萬租出，呎租70元，租金回報約4.6厘。其次，大角咀利奧坊．曉岸2座低層E室，實用面積203平方呎，以全包價1.58萬元租出，呎租78元。業主2015年以315萬元購入，租金回報約6厘。

然而，要留意現時出租物業，業主一般需要負擔管理費、差餉和地租開支，而且納米樓私樓雖然面積細，但屋苑同樣設有各項豪華配套，加上為平衡營運成本，發展商順勢把每呎管理費大提價。故近期開售的納米盤，每伙支付過千元管理費是等閒事。而在每月租金七除八扣後，回報率隨時大縮水。以單幢式屋苑AVA128為例，屋苑共有63個單位，面積由177至296方呎不等，全屬開放式。當中一個296呎的高層單位，買入價634萬元，租金每月2萬，即呎租約68元。粗略計算，回報率約3.8厘。但扣除每月約1,480元管理費、每月約1,100元的差餉及地租，還有等同1個月租金的物業稅後，回報率跌至約2.98厘。

故從收租客角度而言，納米盤無論長短線都難以划算，惟在本港樓宇長期供應不足之下，估計雖然依靠納米盤上車的市民仍然為數不少，故從升值潛力來看，納米盤前景依然可觀。