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【樓巿蔣門人】換樓定租樓?何不考慮「雙租族」精明理財法


最近, 筆者有一位朋友問了我這個問題: 他現時的自住物業是自己十年前買入的, 但最近小朋友出生了, 卻感到地方不夠用, 所以想要換一間大一點的房子。 結果, 我幫他計算過了以後, 卻發現他現時其實不適合換樓, 適合改變成雙租族。

換樓 VS 雙租

將自己現有的物業出售, 然後再購入一個新的物業, 這種叫換樓。
雙租的意思, 是一個物業的業主, 把自己的房屋出租以收取租金, 同時, 他自己則去租住別人的單位。 這樣的人士, 因為他同時擔任了租客及房東的角色。 故此, 便被稱為雙租族
筆者自己, 作為一個房地產課程投資的導師, 便很常會有學生是雙租族。
無他, 如果你有了解過筆者的課程是什麼, 那就是, 我非常擅長於尋找比市價低一成到兩成, 而且出租回報率很高的物業。
當金錢上的回報, 非常不錯時, 便很有可能, 那個物業其實並不太適合我的學生自用。 這麼難得能夠找到這般平靚正的物業, 不立刻拿下那個物業已經是慢了, 還要再考慮這個物業適不適合自住, 便有點兒要求太高了。
所以很多時候, 我的學生都可能沒有住在自己購入的物業, 而是將其出租, 收取租金, 自己和家人, 則住在另一個較適合自用的單位。
事實上, 成為雙租族, 有幾個好處。

成為雙租族的好處

改善生活
當業主本身擁有的物業對其上班或孩子上學不太方便, 雖然單以價值計算, 是一個優質單位, 但如果是自用的話, 他也希望能夠居住到更方便的地區, 又或是擁有更多配套的單位。
舉個例說, 我有一位學生, 他在港島區上班, 當時, 他以低於市價兩成的價格成交, 購入了沙田一個單位, 而他將這個單位以一萬五千元租出去, 然後只需要補三千元, 便能夠在將軍澳租住一個有會所、 游泳池、健身室, 以及各種配套, 位於地鐵站上蓋的新落成的樓盤單位。
每天上班, 他只需要花個20分鐘, 便能到達自己在側魚涌的公司。 在這樣的情況下, 很明顯, 他把單位出租, 再另行租住另一單位, 得到的回報會更高。
額外印花稅
另一方面, 是額外印花稅的問題, 當我們購入一個單位後, 在持貨不足三年的情況下, 將這個單位出售, 便需要付昂貴的印花稅, 故此, 在轉手前, 暫時將單位出租, 是一項非常不錯的選擇。
按揭上的好處
當業主想要買入第二個物業時,如果業主已經擁有一個物業, 他的第二個物業, 最高只能做到5成按揭, 如果業主把手頭上的物業放租, 在業主購入單位時, 又或是當他的親人購入單位, 而自己則成為擔保人的時候。
這個單位的租金收入是可以按七折計算的。 以上述例子為例, 一萬五千元的租金, 可以當作一萬零五千元計算, 從而增加業主的借貸能力, 對於有能力購入第二個物業的業主來說, 是非常不錯的, 可增加自己的選擇。
筆者自己, 和我的學生, 這麼多年來, 尋找到的物業, 有不少的升幅, 現在他們購入第二個物業時, 都能把自己的物業加按出去套現, 在這樣的情況下, 也讓他們在買入第二個物業時輕鬆不少。
雙租比換樓優勝的地方
成為雙租族, 比單純的樓換樓的好處是在於, 業主能將得到的價值最大化。 假設業主現在持有的物業性價比非常高, 而往後的發展也會很好, 甚至是業主根本還沒持有其單位超過三年, 在這樣的情況下, 如果他不想自住在該單位內, 成為雙租族是最好的選擇。
有時候, 換樓的時間點, 可能並不完美。 例如交通網絡未完善, 配套未齊全, 又或是各種各樣的原因也會影響其放售的物業的售價, 以致在一段短時間內未能按業主心目中的理想價格出售。 如果業主為了改善生活質素, 被迫在很趕的情況下賣樓, 而他又看好後市, 便會失去不少利益。
雙租的出現, 便能改善這個情況。

成為雙租族的問題

當然, 成為雙租族也有相對的問題要解決。
第一, 首先業主需要處理租務問題, 假如遇上租霸, 便十分麻煩了。 除此以外, 業主放租出去的單位, 如果租客不續租, 中間便會形成一段真空期, 業主需要同時繳付按揭及租金。
同樣地, 業主自己也要面對自己租的物業, 不獲續租的問題。
第二, 業主擁有的物業需要有高的出租回報。 事實上, 有某些單位, 是會比其他單位更容易租出去, 從而帶來高回報,而某些單位, 帶來的回報則沒有那麼高, 比較適合自用。
業主怎樣買到一個出租回報較高的單位, 又尋找到一個抵租抵住的租盤, 也是一門技術。
綜合第一點及第二點的原因, 雙租族, 較適合較靈活的情侶或單身人士, 如果是有家庭的子女, 便可能要早點作出預備。

總結

選擇換樓或是選擇成為雙租族, 是一件需要仔細考量的事, 每個人的選擇都會有分別, 但在決定以前, 還是那一句, 希望大家盡早作好準備, 謹記量力而為, 收租的收入, 和租房的租金, 都要取得平衡, 以免為自己帶來不必要的壓力。

作者:蔣一洪 LUCY

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