新界總商會會長張德熙。

新一份《施政報告》提出多項增加土地的建議，當中大部分聚焦在新界，包括「明日大嶼願景」及「土地共享先導計劃」。其中大型填海計劃「明日大嶼」，涵蓋中部水域建造1,700公頃人工島，大量增加土地及房屋的供應；而發展局就土地供應專責小組公眾諮詢報告作回應，決定全盤接納小組建議優先發展8個選項，包括收回粉嶺高爾夫球場其中32公頃土地建屋，八成球場用地獲得保留；政府亦計劃今年就填海1,000公頃的東大嶼都會項目研究遞交立法會申請撥款，意味「明日大嶼」勢必上馬，相對港島及九龍市區，全港最大的土地板塊——新界區的發展相對落後，隨著「明日大嶼」計劃落實，新界的規劃發展勢必起翻天覆地的變化。
Text / Henry Lau Photo / 張展銳、鄺銘漢

行政會議日前通過政府就土地小組報告的回應，發展局長黃偉綸指出，政府決定全盤接納小組建議，持續增加土地供應及建立土地儲備，優先推展三個短中期及五個中長期供應選項，包括加快發展棕地，除已納入發展區的540公頃棕地，今年亦展開其餘760公頃棕地潛力研究；當局今年下半年會推出「土地共享先導計劃」接受申請；今年亦將展開東大嶼都會填海詳細研究，但決定暫不改變郊野公園邊陲地帶用途。最具社會爭議的發展私人遊樂場地契約，當局決定收回粉嶺高爾夫球場於粉錦公路以東的32公頃用地，即停車場及八個洞用地。政府會在今年下半年至2021年進行詳細技術分析，以確立可建單位數目，而用地於2020年8月期滿後，將設3年特別過渡安排，其後土地將復歸政府。換言之，粉嶺高球場八成土地，即140公頃得以保留，可獲續約至2027年6月。

發展局副局長廖振新表示，政府於本月向立會申請研究「明日大嶼」撥款時，會遞交項目成本初步估算，預計填海1,000公頃成本約為1,300至1,500億元，他承認項目尚未進行詳細研究；測量師學會產業測量組主席趙錦權指，政府將可由填海賣地獲得收益，根據政府資料顯示，「明日大嶼」將會是本港第三商業核心，預計包括4,306萬平方呎的商業樓面，以及26萬伙住宅，當中3成屬於私人住宅。若以現時九龍東地價為基準，估計屆時每呎樓面地價可達8,000至9,000元，估算整個項目將為庫房帶來9,700億至1.14萬億元收入，為特區政府帶來可觀的進賬。

發展局局長黃偉綸（左二）、常任秘書長（規劃及地政）甯漢豪（右二）、常任秘書長（工務）林世雄（左一）和副秘書長（規劃及地政）何珮玲早前就政府回應土地供應專責小組報告舉行記者會。

林筱魯：新界從來沒有城市規劃
資深規劃師林筱魯指出，港府在郊野公園以外，已有法定規劃圖覆蓋的440平方公里新界土地（不計葵涌和荃灣但包括其它新市鎮）當中，有三分一給劃作農業用途和綠化地帶，兩成是自然保育用地，12%左右是包括機場、軍事用地和堆填區等特殊指定用途，約11%是包括鄉村式發展的極低密度住宅（如丁屋），露天倉儲用地則不到1%。他指出，港府一直視新界為香港的土地儲備；香港從來只有城市規劃而沒有鄉郊規劃，一直假設有效規管和引導城市建設的那一套方式完全適用於鄉郊。由殖民地政府至今天特區政府，主要按土地批租和契約，與及建築物條例作土地規管依據。

林筱魯批評，政府多年來沒有正視新界的規劃，建議當局藉著「明日大嶼」的規劃藍圖，為整個新界作全盤的長期定位和設計，認真地做好鄉郊保育，認真地推動城市建設。他提到，無論是殖民地時代港英政府，還是回歸後特區政府，都一直以行政手段，包括使用《城市規劃條例》，如管劃作綠化地帶，以保育區為名凍結鄉郊發展，或冗長時間的申請程序拖慢鄉郊的發展。基於新界土地擁有權分散且複雜，為加快私人土地開發速度，除促請政府適當重新執行《土地收回條例》進行強制收地外，並建議落實推動「兌換票據」（即類似地花，兌換票據是兌換樓板面積的權益的遠期票據。）

在林的構思中，市民可在政府規管下，參與備儲蓄功能的住屋兌換計劃，在自由市場購儲票據，未來可用樓板面積的行使兌換權，爭取市民支持土地開發，此計劃的優點除可滿足香港市民的置業自住需求，既不容炒賣轉讓，牽動的只是分配問題，而不會產生額外房屋土地需求。

林筱魯分析，觀乎土地供應專責小組的短、中、長期建議，理應足夠填補未來三十年的土地供應缺口，但「明日大嶼」無法短時間增加房屋供應；他同意大幅填海有助增加土地供應，加上發展新界原有土地，有助長遠把本港高增值產業逐步「西移」，未來與粵港澳大灣區加速融合。

鄉議局倡公私營發展祖堂地
身兼新界鄉議局主席、立法會議員劉業強表示，《施政報告》提出多項與新界相關的發展計劃及措施，包括推展「明日大嶼」，涵蓋中部水域1,700公頃人工島、大嶼山北岸和屯門沿海地帶；另外，政府將在今年內完成兩項棕地作業研究，推出「土地共享先導計劃」，滿足短中期的公營和私營房屋需求。

他明言支持「明日大嶼願景」，認為計劃大大增加土地供應及居住面積外，亦提供了逾30萬個新增職位，他認為，政府應進一步完善當地的交通配套，既能惠及現有居民需要，亦要配合整個大嶼山未來的發展。

香港地產建設商會早前曾建議，降低新界鄉村「祖堂地」的同意出售門檻，以加快收地及增加土地供應。劉業強表示，已與民政事務總署成立工作小組商討如何發展祖堂地，又指合共超過2,000公頃的祖堂地位置分散，要動用收回土地條例會有困難，公私營合作發展是較可取。

「以公私營合作方法，容許不同持份者一起發展，是百利而無一害，既能更快發展，亦可以使祖堂繼續持有物業，更具可持續性。」另外，劉亦批評政府計算收地價錢不合理，因新界發展多時，很多新界農地市價已達二千多元一呎，政府仍以千多元一呎徵收，並不合理。

至於如何增加新界的住宅，他建議，除原有丁屋計劃內，興建多層「丁廈」，可以考慮地點包括北區天平山村和粉嶺靈山擴展區。對於「土地共享先導計劃」，劉業強認為，這比由政府主動牽頭在新界收地成效來得更快，在共同發展的前提下，有助吸引土地的持有人更積極參與計劃，更認為此計劃在執行上更容易、成功機會亦更大。

資深規劃師林筱魯。

梁福元：土地遭凍結扼殺本土經濟
元朗是新界西北區最大平原，單是元朗區已有逾百條鄉村，大量土地未作完全城市化發展。元朗大棠有機生態園董事長、鄉議局委員梁福元表示，近年儘管政府大力發展新市鎮，但十多年來沒有改善鄉郊區的建設，基建配合不到時代的發展步伐。

以元朗南地區為例，已達200公頃的龐大土地，足足有兩個粉嶺高爾夫球場面積之大，該土地內包括荒廢農地、棕地、康樂用地，均沒有好好發展。他批評，政府多年來利用不同行政措施、凍結及拖延鄉郊發展，導致申建丁屋個案大量積壓，不少個案要等待逾十年，土地業權人申請更改用途受阻或被拒等，他建議政府必須重視並維持私人利益與公眾利益的平衡，而非以一個不公平、不公義的形式，漠視土地業權人權益。他建議可利用公私營合作拓展私人農地，或提升發展的地積比率，以加快土地發展的效益；另一方面，若政府落實在區內進行大型發展，期望當局為受影響的居民做好原區安置及合理賠償，才能達致真正的城鄉共融。他不諱言，自己二十多年來為鄉民爭取開放土地發展，對成效只是寸進感到灰心，若以現屆政府的新界政策來看，要看到整個新界地區能夠完善的發展，恐怕他這一代難有機會看到成果。

至於其家族持有逾千萬方呎土地仍未成功開發。梁福元指出，土地多年只能用作有機耕作、生態園及旅遊等用途，部分棕地則轉作停車場及露天貨倉。他表示，早前鄰近大棠保良局度假村附近小部分的土地，已獲當局批准申請更改用途，他構思以新設計小型貨櫃興建渡假營地，促進地區旅遊，刺激本土經濟。

元朗南部有待發展土地估計多達200公頃。

張德熙：農地「證券化」助加快收地提效率
新界總商會會長張德熙表示，認同政府「明日大嶼」計劃增加土地供應的理念，但最快10年後才可有首批房屋的供應，是「遠水不能救近火」。至於如何釋放佔地逾1,000 公頃的新界私人農地的經濟價值，張德熙提議將農地「證券化」，重新沿用回歸前，港英政府換地權益書（Letter B）方式便可以解決紛爭，達到政府、業權人以至發展商共贏的三贏局面。

張德熙指出，換地權益書制度，令問題自然迎刃而解。其實早在港英年代採用，原理是農地業權人賣地後獲發的換地權益書，可以自由選擇售予地產發展商，抑或直接與地產發展商談合作。

他坦言，傳統利用現金收地的方式困難重重：「今天收地600 元一呎我認為很便宜，800 元一呎呢？亦未到價，或未來這裡興建商場的話，農地可能價值高達3,000元一呎，傾價錢的話永遠傾不完……因不同業權人對地皮作價有不同演繹，劃一作價收地難以達到共識。」

他補充，政府日後推出土地時可以列明須要有一定百分比的換地權益書，例如10%至30%不等，誘使發展商向業權人收集換地權益書，政府甚至毋須承擔收地開支，開支由地產發展商或投資者承擔，有關制度既能提升收地透明度外，更可真正解決原居民或者業權人提出的訴求，減少因收地引發的糾紛，達到三方共贏的局面。

地產行政師學會：倡Letter M加快收地

由地產行業主管級人士組成的香港地產行政師學會，最近因應覓地建屋難的困局，成立專責小組進行研究，並建議政府推出「M類公函」（簡稱Letter M）制度，鼓勵業主盡早向政府交回手上的農地。港府於1960年至1983年徵收新界土地時，曾推出換地權益書，可在市場自由買賣，每5方呎農地換2方呎屋地，惟在1997年透過立法回購所有換地權益書。而近年政府純以現金補償方式收地，不少業主認為做法未能反映農地的發展價值，批評政府漠視業主自行發展土地的意向。該會建議推出的Letter M，可以在政府收地時，作為現金補償以外的另一選項，而業主若願意交吉交回手上的農地，便可獲發有效期20年的Letter M，有關文件會列明地皮面積和其他相關資料，並以發出文件當日的農地特惠補償金率作為票面值。

該會資深會員蘇振顯建議，Letter M可用作支付買地或補地價等與土地相關的款項，使用Letter M時的行使價則為當時的農地特惠補償金率，意味有機會升值。學會亦建議Letter M可自由轉讓，但毋須如換地權益書設下換地比例；至於發展商亦可在20年內向政府申請取回有關票面價值和利息。該會指出，若政府推出Letter M，可考慮為此類文件特設賣地表，鼓勵農地業主使用此制度。香港地產行政師學會會長馮國雄指出，該會已向行政長官林鄭月娥提交Letter M建議書，政府近日已回覆，有關建議將由發展局研究。