現時滾存在賣地表內的9幅啟德住宅地，全部有潛質做「百億地王」。

樓市暢旺，加上中港發展商取地進取，以致今年市場湧現七幅百億地王，當中四幅為官地，而「一鐵一局」則有三幅，而近日長沙灣興華街西住宅地更以一百七十二億八千萬元的地價登上史上最貴住宅官地寶座。今年長沙灣共有兩幅地王，成績威水，然而展望明年，相信市場焦點將回到啟德身上。

根據測量師行最新估價，現時滾存在賣地表內的9幅啟德住宅地，全部都有潛質做「百億地王」，介乎100.5億元至240.3億元，每方呎樓面地價由16,500元至25,000元，高於今年3月海航以約1.35萬元的樓面呎價取得啟德第1L區2號的價格。而憧憬啟德未來發展，該區無論住宅、商廈，還是工廈都潛力無限。

該批啟德地皮中，兩幅規模較大的地皮，分別為啟德第1Ｆ區1號地盤（毗鄰南豐中標的商業地）、啟德第4Ａ區2號地盤，兩幅地的估值都過二百億元，分別為234.5億元及240.3億元。9幅地預料可建逾1.15萬伙，總估值高達1,455億元。

政府自2013年起推出啟德地皮，當時樓面地價仍徘徊在5,000至6,000元。直至去年11月起，政府再度批出三幅啟德地皮，其中兩幅由當時未受港人熟悉的海航實業以「癲價」投得，樓面呎價高達1.35萬及1.36萬元，地價才急升起來。

除了有過往高價的支持，高力國際亞洲估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚認為，該批地皮相當有特色，全港已沒有可作比較的同類市區沿海靚地。而且啟德的新商業核心區效應下，加上鐵路效應，將帶動地皮價值。該公司最近亦對於啟德區地價作出大幅度調升，由以往估計每呎樓面地價約1.3萬至1.4萬元，提升至1.7萬至2萬元，升幅達30%至40%。

麵粉貴，麵包亦將被推高。隨著啟德地皮價格一升再升，該區的新盤售價亦是水漲船高。啟德發展區自2013年中開始有土地出售，至今售出12幅住宅地以及2幅商業地，涉及約614.4萬方呎住宅樓面，估計可提供約9,354伙單位。雖然沙中線大圍至紅磡段最新通車時間亦延至2019年中，到2021年開通至金鐘段，意味著啟德居入伙後要面對無鐵路可用的窘局。

啟德1號開售已來平均呎價，最多升幅超過一倍。

樓價愈升愈高

然而，區內新盤售卻是有升無跌，由去年8月啟德1號一期首批折實平均呎價14,471元，至今最高呎價達3.06萬元，升幅已超過一倍。而今年年中開售的啟德一號（II），平均呎價較啟德一號（I）高出逾兩成，但仍然大受買家歡迎，售樓處外在剛過去的週末排滿人龍。其他商展商有見及此，亦跟風高價開售啟德盤，如會德豐地產於啟德OASIS KAI TAK首張價單，折實平均呎價2.02萬元

啟德區有多個新樓盤開售，相信不少人估計對週邊屋苑的二手樓價走勢亦存在一定影響。但別以為價格會同樣水漲船，根據中原數據指數，過去一年，接近啟德區的屋苑如采頤花園、麗晶花園等的升幅最多僅兩成多，大大落後於啟德新盤銷售的升幅。當中采頤花園過去一年呎價由8,512升至10,806元，升幅約26.95%；麗晶花園過去一年呎價由9,711升至11,497元，升幅約18.4%；翔龍灣過去一年呎價由14,243升至16,821元，升幅約18.1%。新蒲崗一帶更是重災區，譽‧港灣過去一年呎價僅由15,602升至16,716，升幅約7.14%。

分析認為啟德區附近的私樓和居屋屋苑升幅麻麻，相信與一手新盤消耗區內購買力有關。不過，放眼區內長遠發展，由於啟德日後有望變身成九龍的商住核心區，週邊樓宇始終會被帶動，故現時有關樓價仍然落後之時，反而是趁機入市的好機會。

商廈屢受追捧

除了住宅有望受追捧，東九龍一帶的商廈價格亦將受到啟德發展所帶動。過去一年，九龍東一帶已有不少高價或破頂的成交，如會德豐（00020）在今年十月公布，九龍倉集團（00004）觀塘8 Bay East樓花商廈以90億元售予綠景中國地產（00095），成交呎價15,095元。另九龍灣企業廣場一單位早前以3,228萬元易手，呎價約1.36萬元，創該廈呎價新高，原業主於2012年，持貨5年轉手，獲利約1,328萬元。

世邦魏理仕研究部估計，東九龍的甲級寫字樓空間將會在2021年增加至1,720萬平方呎，當啟德發展區的項目陸續落成後，寫字樓空間將上升至2,900萬平方呎，比起中環的2,500萬平方呎還要高，成為最大商業區。世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平指出，東九龍本身商廈質素及設備較中環新，而逾兩成商廈樓面大於2萬平方呎，適合大機構使用，加上租金便宜，可吸引搬遷。他指出，報告顯示首50大東九龍租戶之中，34個為企業的香港區或亞太區總部，反映出東九龍不止用作企業後勤部門，更漸獲大機構重視。

新蒲崗佳力工業大廈低層單位成交，原業主賬面獲利478萬。

事實上，今年已有多個政府部門及大機構金融公司會遷移到東九龍，摩根大通亦以每呎30元，預租觀塘海濱道77號商業項目海濱匯約22.5萬平方呎樓面，月租約680萬元，成東九龍近年最大宗商廈租賃。花旗銀行、渣打銀行、宏利保險及Adidas等亦已進駐，反映國際金融機構對九龍東未來發展的信心。

呎租跌仍吸引

雖然由於東九龍的商面積近年大增，使年初至今該區商廈呎租已跌2%至3%，料全年跌約5%，估計2018年亦持續略為回調，而該區最新空置率約10.6%，為自2012年後的新高。然而，隨著大型機構紛紛遷入，加上大灣區發有望進一步拉動本港對商廈需求，長線而言，該區的商廈潛力還是很大。

就以南豐發展今年5月底以約246.01億元天價投得的九龍東啟德商業地王為例，賣地章程雖容許可作商業和酒店發展，惟南豐建議興建兩幢分別樓高48層和2層的商業樓宇，作寫字樓和零售等用途，並剔除酒店元素。業界亦認同，該區發展寫字樓的潛力較酒店大。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成更指出，該地王日後落成的高度，極有條件成為地標式商廈。由於地標式商廈租金可較同區高20%至30%，鑑於現時九龍東新落成的甲級寫字樓呎租接近40元，預料呎租可達50元以上。

此外，即使是工廈，亦正受到啟德發展影響，近期新蒲崗就錄得不少工廈成交個案，如十一月新蒲崗大有街33號佳力工業大廈低層單位成交，涉及金額643萬元，單位面積1,254呎，市場租價平均呎租15元。原業主於1991年165萬購入，賬面獲利478萬。新蒲崗工商物業現呈低水，啟德發展區陸續有新項目料可帶動附近工商物業需求向上，故具一定投資價值。