上週長沙灣酒店地皮由本地發展商新鴻基地產以高於市場上限的價錢奪得。

今年地王頻生，尤其臨海地皮備受追捧，長沙灣酒店地皮由本地發展商新鴻基地產（00016），以高於市場預期上限三成五的50.6億元奪得，成為全港有史以來第二貴酒店地王。市場認為，新地今次天價奪寶，主要是為與區內其他項目產生協同效應，並拉動區內住宅價格。同時，近年酒店業雖遇寒流，近日訪港旅客數字卻見上升，加上不斷有港島區酒店轉型為商廈，在同業競爭減少下，反而有利酒店營商環境。

10月27日，長沙灣興華街西對出的純酒店地皮截標，由本地發展商新地擊敗9個對手投得以50.6億元奪得，由於市場之前對該地皮的估值為22.46億至37.43億元，是次投得價格較估值上限高約35%。價格不止高於市場估計，更是政府在2008年賣地表引入純酒店地皮以來的次高造價，每方呎樓面地價約1.35萬元，僅次於2013年11月中區紅棉路美利大廈（已活化為The Murray）錄得的1.354萬元。

新地副董事總經理雷霆指出，對投得該地皮感到十分高興，認為該用地享有寬闊海景，該區亦屬交通樞紐，「擁有雙鐵路優勢」。他預計該酒店用地的地價連同建築費計算，總投資約80億元，即每方呎發展總成本約2.14萬元。

由於近年本港酒店業遇上寒流，故市場普遍認為新地今次高價取酒店地，醉翁之意不在酒店項目本身，而是要打造區內的經濟環境。新地早於南昌站一帶「派駐重兵」，好像南昌站上蓋匯璽就為集團年內重頭戲，今年3月開賣，當時短短3週已售近970伙，而今次投得的項目可與匯璽產生協同效應。

同時，亦有利提升區內同系項目價值，因為新地於長沙灣區還有一個與嘉里（00683）及華潤等合作發展的長沙灣嘉里鴻基貨倉及潤發倉庫碼頭，在今次地王效應下，該項目開售價有望進一步提高。何況酒店項目毗鄰的住宅地將於11月10日截標，為本財年最大規模的住宅官地，可建樓面達98.78萬方呎。若由新地投得，可望再產生協同效應。

鄧成波家族斥資4.5億元購入灣仔摩利臣山道雅逸酒店。

旅客人數回升

本港地產商精於計算，有此布局不足為奇，然而，若說新地今次以高價投資酒店，純為區內住宅項目布局卻有點言過其實。首先，相信酒店業若真的前景糟糕，新地亦不會做蝕本生意，事實是今年訪港旅客已有所回升，酒店業前景未宜看得太淡。

房間增長放緩

此外，近年本港酒店房間增長亦有放緩情況，星展唯高達（香港）研究部董事兼香港房地產分析師丘卓文指出，過去十年，酒店房間數目的年複合增長率為4.7%，較同期過夜旅客5.3%的年複合增長慢，供不應求。丘卓文稱，未來五年，本港新增酒店房間年複合增長率為4.3%，惟由於過去一年酒店買賣增加，且酒店重建成寫字樓的案例增多，扣除相關影響後，淨增長或低於4%。

事實上，由於港島區核心區的寫字樓價值高升，不少的酒店都轉型成商廈，如今年7月，培新集團旗下宣布中環 LKF Tower 11至28樓，共14層樓面，原作隆堡蘭桂坊酒店之用，將轉作商廈用途，現時大廈正進行改裝工程，並獲共用工作空間 WeWork租用85,000平方呎樓面。今年八月，由爪哇（00251）持有的禮頓道8號皇冠假日酒店，佔地約1.1萬平方呎，開業雖然僅8年，但業主就向城規會提交申請，將重建成一幢22層高的商廈，用作辦公室、商舖及食肆等用途，地積比率15倍，總樓面約16.1萬平方呎。近日中環雲咸街酒店AVENY全幢以2.8億元標售，亦有重建概念。

早前文華東方國際集團亦曾標售已獲批轉型為商廈的銅鑼灣怡東酒店，市場估值300億元，然而，因認為所有建議書並未完全符合酒店預期或交易要求，最後流標收場。但公司指會繼續審視其他方案，其中包括在原址重建一幢商業樓宇。觀乎港島區未來的商業用供應有限，相信在核心商業區的酒店改建成商廈，將會是未來2至3年的趨勢。

長沙灣近年有變天之勢，由工業區，正轉型至商用住宅區。

五星供應較少

而今次新地所投得的項目雖然估計將會發展出高端的五星酒店，而非近日增長力強的三星酒店，但西九龍一帶的大型高端酒店不多，故發展潛力仍不錯。參考同系開業約6年的九龍站麗思卡爾頓酒店，提供312間房間，標準客房現時每晚租金介乎3,658元至3,800元，頂級豪華套房每晚逾10萬元。而開業近10年的香港W酒店，部分客房可享海景，海景客房現時日租約2,800元至3,500元。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典亦指出，長沙灣酒店地用地享有海景，鄰近南昌站，加上附近有一個公眾碼頭，可提供多一個交通方便的賣點；此外，由於該用地約15萬方呎樓面可作零售等商業用途，亦令該酒店地的價值有所提高。

正由於非核心區酒店有發圍之勢，近期一些酒店集團亦有擴張之意，如富豪國際（00078）副主席羅寶文九月於富薈馬頭圍酒店開幕禮就指，集團旗下I Club酒店系列已開設第4間，其後將於旺角、蘇豪和機場擴展業務，料旺角區新酒店於明年營運、蘇豪區則於後年，而機場酒店項目會於2020年前完工，期望每年均於香港開設新酒店。

資深投資者舖王鄧成波家族再度出手，在今年8月斥資4.5億元購入灣仔摩利臣山道雅逸酒店，鄧成波兒子Stan Group主席鄧耀昇指，購入雅逸酒店主要是看好灣仔區旅遊業，暫未有計畫對酒店作改動，顯見未酒店交投或興建活動，或將會有回暖情況。