昨晚（12日）3號風球，不過柏傲莊 I 展銷廳外仍見大批市民排長龍睇樓，真係「打風都打唔甩」。市場消息指，截至10月12日晚上7時，柏傲莊 I 已於3日內火速錄得逾10,000認購登記，料為「本年首3日收票之冠」，超額近55倍。

項目間隔景觀不過不失

一個樓盤是否受歡迎，其實還是取決於價錢；而質素、位置及經濟前景，則是決定樓盤升值潛力的因素。以質素而言，柏傲莊 I 的間隔大部分還算是正，標準單位除了2A座A室的廚房呈鑽石形、漏斗形玄關浪費空間，以及2A座B室、2B座D室均有鑽石形玄關之外，其他單位設計均四正實用。至於景觀則望大圍站周圍，樓景為主，沒有特別。

柏傲莊屬近年罕有「真．鐵路盤」

最吸引買家的因素，其實就是項目位於鐵路站上蓋，是真正的鐵路項目。近年不少新盤均標榜為「鐵路項目」，但事實離鐵路站有相當距離；有代理甚至將部分二手樓盤包裝為「鐵路沿線物業」推銷，例如大圍金獅花園亦被稱為「鐵路盤」，但事實由金獅花園行去大圍站至少要十幾分鐘，沿途無瓦遮頭又熱又曬，筆者稱這些非鐵路上蓋的「鐵路沿線物業」為「偽鐵路盤」。

事實上，真正的「鐵路盤」相當罕有，即是有幾多個港鐵站，就只有幾多個「鐵路盤」。對上一次推出的「鐵路盤」，已經是去年9月推售的新地旗下南昌站上蓋項目匯璽III。項目首張價單推出235伙，折實平均呎價21,722元，275呎開放式折實入場費由605.62萬元起。第2張價單加推176伙，提價12%，折實平均呎價24,340元，折實入場費614.9萬元，折實呎價22,199至28,040元。項目首輪銷售352伙，累收5,419票，超額認購14.4倍，開售首日共售出351伙，未能全部沽清。

不過，即使「真．鐵路盤」向來有一定擁躉，但今次柏傲莊 I 只需3日已收飛過萬，超額近55倍，遠超去年九龍市區海景盤匯璽III，仍然是非常誇張，難以解釋。

柏傲莊 I 溢價兩成半至三成

就價錢而言，柏傲莊 I 開價其實高於市價。項目首張價單涉及180個單位，以即供最高20%折扣計算，折實實呎價16,618元至23,877元，折實平均實呎價18,921元，最平實用322呎1房單位折實價628.9萬元，入場費甚至高過去年匯璽III。若以建期付款計算，折實後售價低於800萬元、可敘造「林鄭Plan」九成按揭的，亦只有37伙。

參考同區二手，位置「貼住」大圍站、樓齡約9年的名城3期盛世，近月平均實呎價約16,170元；而樓齡約8年、位於車公廟站上蓋的溱岸8號，近月平均實呎價約18,850元，即今次柏傲莊 I 均價貼近位置較吊腳的溱岸8號，但就較盛世貴17%。

細分之下，柏傲莊 I 價單中的3房單位分佈於2A座A室及2A座B室，共18伙，實用面積754及835平方呎，即供折實呎價2萬至2.38萬元。不過盛世最近7月至8月成交的786及844呎單位，呎價分別只有約1.5萬至1.8萬元。而溱岸8號最近9月成交的718及826呎單位，呎價亦分別只有約1.6萬至1.9萬元。反映若以同類面積單位比較，柏傲莊 I 實際溢價達兩成半至三成。

至於柏傲莊 I 價單中另一款面積較細的3房單位，分佈於3A座A室及B室，實用663方呎，折實呎價1.67萬至1.96萬元。而盛世最近8月成交的688呎單位，呎價只有約1.62萬元，即柏傲莊 I 同類單位溢價最高逾兩成。

樓花期長2年建期或要抬錢上會

此外，買家還須注意一點，項目預計關鍵日期是2022年9月30日，即樓花期長達2年。換言之，即供買家想攞盡20%折扣，就要白供捱起碼2年；而建期買家亦要留意，2年後樓價或有機會比現時大幅插水，屆時物業估值或已大不如前，銀行有機會因此收緊按揭成數，買家或需抬錢上會。

收飛過萬難合理解釋　同系柏傲山錄多宗蝕讓

結論是，柏傲莊 I 開價貴，樓花期長，質素不差但一般；單單以「真．鐵路盤」一項因素，實在無法以合理理由解釋為何收票過萬。發展商溢價兩至三成，即買家要放棄樓價未來兩至三成的升幅；加上新冠肺炎疫情及地緣政治危機導致的經濟不景，樓價或有再下調空間，買家宜審慎入市。

值得留意，新世界同系天后柏傲山近期連錄多宗蝕讓，本月初一個1,073呎的3房單位1座中層B室，以3,000萬元沽出，原業主持貨5年帳面僅賺18萬元，扣除雜費印花稅，實際要損手離場。至於上月尾柏傲山3座高層B室銀主盤，實用1,186方呎，4房間隔，以4,000萬元易手，原業主持貨3年滿SSD沽出，帳面勁蝕678萬元。

買樓本質屬「借貸」新盤溢價風險高

買家入市前必須清楚明瞭，在香港買樓的本質並不是「買嘢」，而是借貸，究其根本是金融活動的一種，是投資行為。千萬不要抱着「自住唔驚！」的心態，不理樓價、無視經濟前景，就盲目入市；自住可以租樓啊，何必借貸幾百萬供幾十年？因此，既然是投資行為，就要以賺錢為目標，而買樓能否獲利，其中一個決定性因素就是買入價。

以往港人追捧新盤，是因為按揭制度問題，買新盤通常可以做更大槓桿，即借更多錢；但現時800萬元以下的二手物業已可做九成按揭，因此實在無需要一窩蜂湧向已經溢了價的一手市場。