樓市大旺，近期上水、粉嶺亦頻現破頂交易。

上週截標的上水新樂商住地，雖屬蚊型盤，限制亦不少，但市道暢旺，加上該區受水貨客帶動，舖位價值可觀，因此成為19間財團爭奪對象。除了背靠深圳，其實北區樓市在未來更可憧憬河套發展。由於河套建設的新科技園可望帶來4萬個職位，有望成為北區樓價新引擎。

上週五截標的新樂街商住地，為政府在2008年售出西貢白沙灣住宅地後，9年半以來推出面積最細的一幅賣地表用地。地盤佔地僅2,160方呎，可建樓面面積僅約9,322方呎。賣地章程顯示，該用地的發展設有多項限制，包括需要保育地盤範圍內一棵大樹、不可興建地庫，而地面以上的建築物高度只限20米等。

然而，由於該地與港鐵上水站相距約5至10分鐘步程，屬該區「旺中帶靜」的地段。加上近期土地市場競爭激烈，即使是蚊型地，亦成為炙手可熱的投標選擇。截標時共收19份標書，包括多間中小型發展商，如其士國際（00025）、英皇國際（00163）、宏安地產（01243）及建灝地產等，而近月於土地市場「大小通吃」的信和置業（00083），亦有派代表提交標書。此外，亦包括一眾過往較少入標的財團，如近年在該區興建零售熱點「上水匯」的培新集團，以及大鴻輝集團以及華寶等，僅未有見內房財團代表。

市場估值該地最高逾9,300萬元，高力國際行估價及諮詢服務副常務董事張翹楚稱，該用地的地價連發展成本等屬小額投資項目，在市場上極具吸引力，而上水區的發展前景亦樂觀，相信住宅或零售部分俱有發展潛力。由於地皮的地舖部分亦具價值，樓面呎價料約1萬元，折合估值約9,322萬元。

水貨客帶動

宏安地產行政總裁黃耀雄亦形容，項目「地鋪旺，住宅亦唔憂」，他解釋說，區內住宅新供應不多，因此中標財團作長線收租亦不錯。事實上，雖然本港的零售市道仍屬一般，一線舖租仍繼續向下沉，惟北區的上水，卻因為水貨客，舖租反而愈來愈旺。美聯工商舖資料顯示，上水新康街8月有兩個約1,800呎的舖位租賃成交，月租均為20萬元，呎租約111.1元。銅鑼禮頓道於11月份有約 1,300 平方呎舖位，以月租14萬元出租，即每呎才108元。除了零售帶動地價，據知，今次上水地皮亦有個別科技公司入標，財團代表稱擬建作員工宿舍，顯見河套發已正影響著新界北區的樓市。

在今年1月3日，時任政務司司長的林鄭月娥與深圳市副市長艾學峰簽署合作備忘錄，在落馬洲河套地區共同發展港深創新及科技園。河套地區是指多年前，深圳河拉直後，一部分深圳的土地由深圳河北岸變成南岸，一部分香港土地由深圳河南岸變成北岸的土地。據悉，落馬洲河套地區土地業權屬香港政府，該地將發展成科技園，類似白石角的科學園，面積卻是科學園的四倍。將來全面開發之後，估計工作人口眾多，創新科技署署長蔡淑嫻指出，新科技園預料可創造四萬個職位。

上週五截標的新樂街商住地，成為19間財團爭奪對象。

而根據協議，由於這片土地不是地產項目，不會建住宅，因此將來眾多的工作人口勢必居住在河套外，亦即新界北面，加上港鐵（00066）亦有望會在西鐵線上增加分線到達科技園，當河套區科技園全面開發之後，鄰近地區也一定會出現住宅區、寫字樓、商場、改變了新界「偏遠」地區的面貌。

大型企業多

香港現時或尚未感受到河套發展的機遇，然而，距離落馬洲─福田口岸5分鐘車程的深圳福田保稅區，早已有不少科技公司落戶，包括聯想（00992）、飛利浦及硬碟生產商Western Digital（WD）等，亦有數據中心及生物科技研究中心，部分大樓內亦有港商落戶。

而深圳皇崗口岸附近則有多個住宅項目亦有升值情況，該區地產代理指出，現時該區一個約500平方呎的兩房單位，2011年入伙時才售100多萬元人民幣，近期有業主以300多萬元轉售，數年間樓價已上升一倍。地產代理又指因應河套區發展，已有發展商欲在福田清拆舊區興建大型商場，加上深圳人口不斷膨脹，對住屋需求上升，料該區樓價會繼續上升。估計河套發展的力量將由北漸向南散播，成為新界北區樓升值的新引擎。

再者，現時北區樓市仍普遍落後於市區，甚至較旺的新界地區，故仍有不少升值潛力。根據中原港鐵沿線搵樓分布圖顯示，截至本週二（12月26日），上水的平均呎價為1.079萬元，至於粉嶺呎價則為1.15萬元，比沙田1.51萬元低三成九及三成一。當中不少村屋，如較偏遠的粉嶺嶺皮村或獅頭嶺村一帶，部分單位價格仍停留在400萬元以下。

當然，既有河套發展憧憬，又有追落後價值，加上樓市旺，近期上水、粉嶺已頻現破頂交易。故如要入市，亦要鬥快。當中，粉嶺名都有兩房特色戶放盤僅約兩個月，即獲買家以實用呎價12,873元承接，創屋苑呎價新高紀錄。另外，12月初，粉嶺聯和墟綠悠軒，新近有換樓客睇樓兩天，即斥650萬元購入綠悠軒3房戶，呎價10,621元，為屋苑同類單位新高價。此外11月尾粉嶺居屋雍盛苑開放式單位，反價後於自由市場售逾293萬元，實用呎價高逾1.39萬元，創北區居屋呎價歷來新高。

上車盤較多

縱觀現時上水、粉嶺一帶現時仍有不少上車之選可供選擇，想平住港鐵上水站的附近，首選老牌居屋彩蒲苑，住戶步行五分鐘即達港鐵站口及巴士總站，食正地利，而且上水人氣最旺的市中心近在咫尺，大小商場及社區配套俱全，衣食住行無得輸。最新成交個案為本月，363呎單位以388萬元成交，為呎價為1.07萬元。若然鍾情上水私樓的話，就要放眼石湖墟鬧市，最平首選單幢私樓新豐大廈，附近一帶有茶餐廳及酒樓，而且不乏老字號食店，而買個入門版三房戶，叫價「3字頭」仍有貨可揀，最適合年輕小家庭打造安樂窩。

至於粉嶺，私人屋苑的樓價大部分已升穿400萬元，如想找個靜中帶旺的安樂窩，較抵的買不妨考慮樓齡22年的花都廣場，由十座物業組成，是區內大型屋苑，雖離港鐵粉嶺站較遠，步行需時約10分鐘，屋苑有行人天橋直達對開的華明邨巴士總站及小巴站，交通選擇夠多，亦設大型會所及商場，且鄰近百福田心公園。根據中原數據，本月花都共有一宗成交，370呎單位以457萬元成交，每呎為1.24萬元。