大鴻輝近日以12.9億元買入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢。

市場憧憬活化工廈重啟，自去年下半年起，全幢工廈買賣成交明顯增加。不但發展商紛出手，老牌財團亦乘勢回歸，吼準重建價值高的工廈。當中，葵涌、荃灣因有交通便利、新項目陸續落成及低水效應，更成為投資的尋寶樂園。

年初至今暫錄9宗工廈買賣，涉資逾50.9億元，對比去年同期只有5宗，金額35.13億元，顯著上升。部分更屬高價成交當中，葵涌及荃灣區為成交大熱地區，單在3月份，兩區共錄得兩宗全幢買賣，較大手為荃灣沙咀道王子工業大廈全幢，以12.9億元易手，平均呎價4,529元，買家為大鴻輝。物業佔地1.9萬平方呎，總樓面約28萬平方呎，預計新買家購入後加以翻新，作長線收租。

葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈全幢，亦由興勝創建（00896）夥拍招商局資本購入，成交作價7.2億元，該項目佔地2.4萬平方呎，可建總樓面約23.7萬方呎，平均每方呎3,038元，由於物業所位處地段，已規畫作其他用途，可透過補地價重建商廈。

此外，在去年尾，新昇發展亦以21.6億元購入荃灣青山公路荃灣段503至515號永南貨倉大廈，其董事包括黃振福、余卓兒、余文傑，當中余卓兒為億京集團主席，上述物業現有樓面約50萬方呎，呎價約4,325元。

新政策快推出？

交投活躍主要是因為市場憧憬政府即將重啟活化工廈，活化工廈計畫是港府在2010年4月實施的政策，容許15年以上樓齡的工廈業主，免補地價將整幢工業大廈改裝活化，作多種用途如寫字樓、酒店、藝術工作室等。在此計畫下，政府共接獲248宗整幢工廈重建或改裝的申請，有超過150宗已批出，提供逾1,860萬平方呎樓面。

活化工廈措施在2016年3月暫停以作檢討，由於政府將於今年中公布重啟工廈活化政策細節，大方向傾向鼓勵重建，包括擬在補地價上提供優惠，並會要求發展商預留約2成樓面作文化藝術用途。分析指，一旦重啟政策，全幢工廈業主可免補地價改裝物業，故在工廈呎價低水環境下，吸引投資者購入全幢，以伺機改裝成價值較高的商廈。

葵涌區內仍有不少工廈盤源呎價在2,500元以下，明顯較荔枝角、大角咀等傳統工業區低水。

事實上，近期多個活化後拆售的項目，銷情均甚理想。如本月西九龍WALNUT推出，全盤114伙，首日開售已沽出近半單位，最高呎價逾萬元。而今年1月份，新鴻基地產（00016）開售位於荃灣德士古道212號的工業項目Ｗ２１２，在短短10天內全部售罄；根據2月份登記數字，成交宗數及金額分別為216宗及16.9億元，不單工商投資客率先搶購，連住宅投資客戶也蜂擁而至，開售初期平均呎價為8,500元，發展商見勢加價加推，呎價最高見12,000元。

由是之故，本週「鋪王波叔」鄧成波便宣布夥拍華人置業（00127），重建去年中購入的荃灣馬角街14至18號栢獅電子大廈全幢，重建後總樓面將增加60%，由現時12萬方呎，增加至約19萬方呎。鄧成波家族及華置成立合資公司，各佔50%股權，預計2019年竣工。

供應愈見短缺

工廈不止因為重建改裝值錢，更因為數量買少見少，在供應量不多下愈見值錢。根據政府「2014年全港工業用地分區研究」，至2014年為止，全港僅有約500幢工廈屬單一業權，相當於整體約35%。由於全幢工廈貨源有限，相信業主會更惜售，開價更進取。

而且近年不少新興行業進駐工業區，如工作坊、畫廊、數據中心等，近期更有以採掘比特幣（Bitcoin）及以太幣（Ethereum）等虛擬貨幣的「挖礦」行業，專租工廈放置大批電腦供電後自行運作，在虛擬貨幣大熱下，估計未來兩三年或成為一股工廈租客新勢力，這亦推動了工廈的出租價值。

有機獲追落後

其中，鄰近西鐵荃灣站的荃灣西，部分指標大廈樓價近期便不斷創新高，如荃灣白田壩街5-21號嘉力工廈低層相連單位，面積約1,672呎，成交價769萬，呎價超越4,600元；沙咀道11號達貿中心高層單位，面積約634呎，呎價也逾4,600元。但該處不少大面積物業價格仍見低水，部分呎價可低至2,500元。以鐵路沿線的工廈而言，明顯較荔枝角、大角咀、東九龍等傳統工業區低水，相信今後呎價尚能夠「追落後」，因此甚適合投資者尋寶。

新鴻基地產開售位於荃灣工業項目Ｗ２１２，結果10天內全部售罄。

另外，政府正研究將六個地區的工業地轉作住宅，包括荃灣東的大窩口工業村以及四邊工廈，由於區內有望於未來數年變天，帶動週邊工業交投。業界表示，該處目前出租率相當高，日後一旦變住宅，工廈用家必須搬遷，帶動區內工廈需求，而且部分投資者亦勢將吼準附近工廈，等待政府改變物業用途。

其中大窩口工業村的工廈，皆為私人業權，且大部分為單一業權，包括剛出售的王子工業大廈、由老牌家族持有的鼎豐染廠及德士古道一百號、由基金持有的有永德利大廈及亞洲物流等。基於這些工廈業權簡單，日後要重建亦較容易，故亦或成為投資者出手對象。

租金回報3厘

跟荃灣相似，葵涌區內仍有不少工廈盤源呎價在2,500元以下，而且葵涌區規畫發展完善，物流樞紐效應，令該區交通更加便利，成為不少中港商營商點，帶動區內對工廈需求強勁，區內工廈租金回報可達3厘。

另外，葵涌區將有多個新盤推出，同樣帶動區內商業環境。翻查資料，由2015至17年間，葵涌區共有6幅商廈或工貿地皮批出，料會相繼以樓花形式推出市場。其中第一集團持有的葵涌大連排道83號，已命名為K83，定位甲級商廈，料最快本季登場，呎價約於1萬元水平。其次，興勝創建（00896）亦會推出同區工廈活化項目Wall Street Tower。