根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳，同引用政府的資料，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。

而我們如果根據美聯工商鋪資料研究部的美聯旺鋪核心四區一線街售價指數，即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂，之後反復回落至2019年初的248點，而2020是166.6。而2020的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。

由以上的資料反映工商，及零售的環境需要差，而且由於工資或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，為什麼在量寬環境之下，市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白，家庭，銀行消費及生產是一個迴圈。當家庭的儲蓄及收入，及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。

過去10年的資產上升週期，其實在2018年已經終止，未來可能迎接的是三浪回檔，或者《道氏理論》的三期的熊市下跌。雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長，而如果跟據時間週期樓市周期，在2021年完成，那之後仍能看好嗎? 交給讀者考慮。

撰文：小龍 – 江恩及經濟周期專家