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【有片!!】何文田新盤「芳菲」溢價近6成 均呎幾乎貴絕同區二手! 點解值呢個價?


協成行旗下的何文田新盤「芳菲」將於本周六(7月31日)抽出10伙單位作首輪發售,本周五下午3時正截票。首張價單中,1房及2房單位各佔5個,實用面積介乎286至465平方呎,以最高10%折扣價惠計算,折實售價由680萬至1,229萬元,折實呎價介乎23,188元至26,430元,折實平均呎價:26,139元。項目樓花期約14個月,關鍵日期為2022年9月30日。

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項目位於何文田勝利道5號,旁邊是剛剛於上個月推售的新盤VAU Residence,兩個新盤相鄰,雖然項目位於何文田,但其實位置是靠近旺角一帶,與何文田中心點有些距離。芳菲最近的港鐵站是旺角及旺角東站,由港鐵旺角站出發,沿著亞皆老街走,基本上是條大直路,步程需時約10分鐘。項目鄰近大型商場,包括MOKO新世紀廣場和遠一點的旺角朗豪坊,吃喝玩樂通通不成問題,最近的街市是花園街街市,同一座市政大廈內,亦有圖書館及體育館,生活配套一應俱存。何文田另一個吸引之處就是其名校網,項目屬小學34校網及九龍城區中學校網,傳統名校包括:喇沙書院、拔萃男書院和九龍真光中學。  

同區樓價大比拼

同區樓價大比拼(何文田34號校網新盤)

屋苑 平均實用呎價 芳菲 首批與之相比
芳菲 26,139 (首批折實10%後) ——
VAU Residence 24,519 (首批折實16%後) 貴6.6%
128 WATERLOO 27,676 (2020年9月首批折實15%後) 平5.6%
瑧樺 24,308 (2019年4月首批折實16%後) 貴7.5%

參考何文田同區新盤,萬科香港旗下新盤VAU Residence剛於今年6月初開價,首批50伙最高折扣16%,折實平均呎價24,519元,芳菲首批與之相比,足足貴6.6%。不過相對坐落窩打老道128號、由萊蒙國際及俊和物業合作發展的128 WATERLOO,項目於去年9月底開價,首批50伙最高折扣15%,入場價782.8萬元起,折實平均呎價27676元,芳菲首批與之相比,反而平5.6%。若比較由新世界及恒地合作發展、位於窩打老道74號的瑧樺,項目於2019年4月底以價單形式推出首批88伙,最高16%折扣,折實售價499.2萬元,折實平均呎價24,308元,2年後芳菲開價較之貴7.5%。  

同區樓價大比拼(何文田34號校網二手)

屋苑(樓齡) 平均實用呎價 芳菲 首批與之相比 3年樓價變幅
芳菲 26,139 (首批折實10%後) —— ——
加多利軒 (3年) 22,989 貴13.7% 跌18.9%
ONE HOMANTIN (4年) 19,685 貴32.8% 跌20%
皓畋 (4年) 21,133 貴23.7% 跌2.3%
加多利峰 (7年) 18,758 貴39.3% 跌17%
勝利道1號 (10年) 19,780 貴32.1% 升10%
SKY GARDEN (17年) 19,531 貴33.8% 跌13.9%
御龍居 (23年) 16,668 貴56.8% 跌1%
爵士花園 (26年) 20,815 貴25.6% 升5%
賀龍居 (26年) 20,118 貴29.9% 升4.6%
太平花園 (27年) 17,084 貴53% 跌8.7%
雅士花園 (30年) 17,146 貴52.4% 跌10.1%
富威花園 (37年) 16,929 貴54.4% 跌4.4%
資料來源:區內代理

比較何文田區內二手私人住宅最新成交呎價,芳菲首批呎價貴絕區內全部樓齡40年內、同樣提供中小型單位的物業,溢價幅度由一成三至近六成不等,普遍溢價三至五成。  

 

同區租值大比拼(何文田34號校網二手)

屋苑(樓齡) 平均實用呎租 租值
芳菲 51至55元 (估計) 2.34至2.52厘 (估計)
加多利軒 (3年) 55.5 2.9
ONE HOMANTIN (4年) 42.8 2.61
皓畋 (4年) 42.4 2.41
加多利峰 (7年) 44 2.81
勝利道1 (10年) 51.4 3.12
SKY GARDEN (17年) 39 2.4
御龍居 (23年) 40 2.88
爵士花園 (26年) 41.6 2.4
賀龍居 (26年) 43 2.56
雅士花園 (30年) 41.2 2.88
富威花園 (37年) 50.4 3.57
資料來源:區內代理

不少投資者買樓收租,估計芳菲呎租51至5元,租值2.234至2.52厘。  

 

「帶你睇示位」

發展商早前開放了28樓C室無改動1房示範單位,實用面積為414平方呎,為主人房相連工作間格局,單位設計風格簡約時尚。點擊此處可看示位靚相及詳細介紹︰https://bit.ly/3zNrtdI

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