今年焦點地皮之一的啟德第1F區1號住宅地皮開始招標。

本年度的焦點地皮之一啟德第1F區1號住宅地皮正式開始招標，正當市場期待此地皮呎價再創新高之際，或者會不如預期。皆因不少中資企業已相繼表示無意再用高價搶地。畢竟成本已上漲不少，加上中央不鼓勵企業到海外投資房地產市場，故料未來香港土地市場未必再現「中資搶地」的情況。然而，這並不意味地價會回落，因為支持樓價上升的因素仍未改變，如今只是少了一個推升樓價急升的因素而已，故料今年樓價仍會牛皮上升。

今年焦點地皮之一的啟德第1F區1號住宅地皮開始招標，下月11日截標，地盤面積為17.82萬方呎，最高可建樓面面積為141.54萬方呎，是區內迄今推出地皮最巨型的一幅，市場分析認為，基於地皮規模龐大，加上毗鄰未來港鐵的沙中線啟德站，發展潛力優厚，估值每呎樓面地價1.3萬元至1.5萬元，地皮總值高至201億元，有望成為本港史上總價最貴住宅地。

中原測量師行執行董事張競達指出，近年啟德地皮吸引本地及中資發展商激烈爭奪，區內新盤亦熱賣，故對今次地皮的招標反應亦樂觀。普縉企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典亦指，參考相鄰地皮的成交價，料每平方呎樓面地價達1.3萬元，估值約184億元，住宅項目落成後每平方呎售價約2.7萬元。

講起啟德地皮，便令人想起海航系在2016年底至2017年短短約5個月間，以共272.2億元拿下4幅啟德住宅地皮，可建總樓面近203萬方呎，而在該財政年度港府共批出的5幅啟德住宅地皮中，4幅便被海航系收入囊中，平均呎價約為1.5萬元。而且自2013年售出12幅啟德住宅地中，近七成歸中資財團所有。然而，海航城落成之前，公司資金卻出現問題，目前已先後出售3幅地皮予香港發展商，區內中港發展商比例已有所逆轉。

海航因資金出現問題，目前已先後出售3幅地皮予香港發展商。

中資退下火線

星展唯高達董事總經理兼研究部主管吳淑燕表示，最近海航出售數幅地皮，而其他內房未見出手，認為今年內房在港投地情況不會像過去般積極。她解釋，內地發展商來港投地情況減少，主要由於當局實施資本管制，即使中資發展商對本港物業投資仍感興趣，但需要重新考慮資金運用，包括資金成本上漲、美元債還款期等，中資發展商在港投地自然不會如以往積極。

事實上，海航曾向富力地產（02777）查詢是否有興趣買入啟德地，但集團聯席董事長張力表示，公司未有答應，一方面是中央不鼓勵企業到海外投資房地產市場，另香港地價及樓價貴，不是公司投資取向。他又表示：「依家香港樓價最貴嗰啲好似半山咁，每平方米去到100萬元，十幾萬元一呎喎，係咪好犀利，就算一般豪宅都20、30萬元一平方米」，直言香港買地回報較內地為低，約低1至3倍。」他又稱，近年確實有內地買家來港高價買樓，推高樓市，但情況已有所回落，更明言相信香港樓市已經見頂。

人幣回升影響

星展唯高達中國房地產業分析員王丹表示，過去內房企業踴躍來港收購及買地，主要是因為之前人民幣貶值，企業在借美元債時會選擇以港元資產作自然對沖，惟現時人民幣匯價回升，對沖及保值需求減低，連帶內房企業短期內再來港投地的意欲也減弱。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文亦預期，未來香港土地市場未必再出現「中資搶地」情況，中資發展商將會於香港策略投地，又或者是透過收購舊樓去增加土地儲備。換言之，樓價因中資癲價搶地而急升的因素似乎正在減弱。

有分析指，人民幣匯價回升，內房企業短期內再來港投地的意欲也減弱。

不過，如今局勢隨著內地實施防資金外流政策而扭轉，過去高價搶地的中資不如以往積極，但並不代表地價及樓價會回落。資深財經專家林一鳴認為，隨著市民資產及收入增加，即使樓價高依然有人置業，令樓價有支持，而地皮是由政府推出，並沒有定價，高樓價會推高地價，因此預期地價會維持高位。

積極收購舊樓

再者，雖說中資減少投地的興趣，但卻積極涉足收樓市場。田生地產主席區永華表示，中資公司收樓，出價較港商還要進取。他表示，近年中資來港收購市區舊樓持續增加，當中如碧桂園（02007）、萬科及雅居樂（03383）等財團，而且他們收購的地點則鍾情深水埗及土瓜灣等市區地，皆因那些區的呎價較低，以深水埗為例，他們每呎出價普遍達約1.1萬至1.2萬元，較本地發展商出價約9,000元高出逾20%。他續指，由於內地發展商的土儲較少，有時即使只擁有50%業權的項目，已樂於接手，基於內地發展物業稅項高達40%，故相對港商而言，中資發展商更樂於接受較低的利潤。

最重要的是，如今推動樓市上升的基本因素沒有改變，那便是土地供應及住宅供應仍未能滿足市場需求，故今年樓價應會如年初所分析的穩步上升。戴德梁行亞太區估價及顧問服務部主管趙錦權表示，雖然政府計畫今年度推出27幅住宅地，提供約2.5萬個單位，但本港過去幾年土地供應不足，現時供應只是回復正常水平，過往累積一定需求，相信供應仍未能滿足。戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻則指，暫未見到樓市有下調壓力，料今年住宅樓價會上升10%至15%。