內房股多災多難，早已跌至一潭死水，昔日的龍頭之一如碧桂園（2007），股價不知不覺也已跌至3元。很多人問能不能彈，但之前出了配股消息，真的不知要多久才救得回。而內房以外，連帶的相關行業如物管股，也遭到同樣的大清洗，大家都怕＂子憑母死”，基本上早已沒人留意。但是，細心留意的話，原來也會發現「萬紅叢中仍有一點綠」，綠城中國（3900）就是當中的佼佼者，股價自今年三月的低位開始，一直上漲並保持強勢，最近還挑戰歷史新高，完全無視內房的壞消息及板塊的低迷。

子公司綠城管理控股（9979）也是同樣厲害，自去年11開始，一直保持在200天線之上，圖表相當強勢，上週四更大升7%，一副要破頂的樣子。

為何綠城可以如此厲害？其實也不是什麼秘密，只不過是內房危機一直纏繞著民企，市場資金則因而轉向具國企背景，財務穩建的內房股，順帶也帶動旗下子公司。

綠城自2015年獲中交集團入主後，就擁有了強大的央企背景。在現時內房「國進民退」的情況下，就有了個大靠山，不用擔心資金鏈的問題，亦有更多和政府合作的機遇。

而綠城管理更是籍此抓住了政府代建的機遇。事實上，綠城管理是目前唯一業務囊括商業代建、政府代建、資方代建的全方位代建上市公司。而當前在代建行業市場的市佔率更是高達22.4%，為行業第一，是名副其實的代建龍頭。

代建業務有多好？看看業績就能略知一二。截至今年6月30日止6個月，期內收入按年升16%至12.58億元人民幣，同比增加16%，期內純利更按年升33%，至3.6億元，此外，毛利率亦按年上升2.9個百分比，至50.4%。業績期內，公司營收、淨利持續增長勢頭，與早前因連業績也發不了而遭停牌，又或者怕一眾爛尾樓的民企自建內房股成強烈對比，突顯了代建業務的逆週期屬性。

此外，代建業務的輕資產模式亦保障了公司的穩建性。由於代建主要是賺取協助項目房地產開發的服務管理費，並不承擔土地和項目開發費用，因此通常不需要大量資金投入。所以公司的資產負債率及現金流一直都能維持在健康水平，以策萬全。

自2021下半年中國政府推出房地產調控的「三條紅線」，「高負債、高槓杆、高週轉」的模式將逐漸式微。如公司CEO李軍所言：「房地產投資端以頭部房企為主導的格局正在逐漸被打破，地方政府、國企央企、城投公司、金融機構等多方主體將共同呈現出去中心化的投資模式」，代建行業無疑迎來了一個歷史性機遇。

再者，國家「十四五」規劃中，2025年全國40個重點城市將達到650萬套保障性租賃住房籌建，加上城市更新的項目，據海通證券的預測，預計「十四五」期間工程合同總額保守也可數以萬億計。有明確的政策支持，將為代建行業提供龐大而穩定的發展空間。綠城管理作為代建龍頭，政府代建佔公司總營收的三成，未來亦將持續增加佔比，相信公司將成為這個萬億藍海市場最核心的受益者之一。

總括而言，綠城管理作為「代建第一股」，未來具龐大的發展潛力，輕資產模式加上母公司的央企背景，令公司能在地產板塊低迷下逆風而行，走出跟自建內房不一樣的路。不過，雖然代建是有潛力，但畢竟內房環境如何，大家也心知肚明，投資內房股時，還是保守一點吧。

撰文：黎家聰

利益申報:筆者執筆時沒有持有上述股份。

免責聲明
本文章採用之資料及數據均相信可靠及準確，但本公司並不對此等資料之可靠性及準確性作出全面性保證。本文章只供客戶或讀者作參考之用，客戶或讀者不應完全依靠本文章內容作為投資準則。本公司不會對任何因依靠本文章作出任何買賣而引致之任何損失承擔任何責任。本公司有權更新或更改任何資料而不另行通知。