香港地少人多，土地問題，註定成為恆常的社會議題，為此早於上世紀90年代，市場已有迷你倉的倉存服務，為市民及商界解決空間太少、物件太多的現實問題。香港的迷你倉行業發展了近30年，市場不斷變化，經歷過2016年中一場迷你倉的嚴重火災後，政府對迷你倉的安全防火設施訂立了更嚴格規定，行業由此進行重新整頓，為往後發展帶來了新機遇。成立於2015年的紅盒迷你倉（Red Box Storage），便在這個關鍵時刻，在軟硬件的配合下，持續發展。

成立於2015年的紅盒迷你倉，在2022年迎來了新機遇，來自加拿大的投資及資產管理公司博楓資產管理公司（Brookfield Asset Management）於這一年成功收購紅盒迷你倉成為大股東，帶來了新的發展資金。

成為業界的標杆

一間企業只要資金充裕，便可以由內至外，得到脫胎換骨的契機，現為紅盒迷你倉行政總裁的鍾震南（Benny），亦於去年加入了公司的管理團隊。筆者搜尋其背景資料，發覺他過去服務過的公司，都是以大型跨國投資及資產管理企業為主，為何會加入這個在不少人印象中相對傳統的行業？他指出：「過去的工作，都是跟地產有關的，多是以地產物業作為營運模式的公司。我們常講開發房地產，那其實只是物業的初期發展階段，但如何去持續營運及怎樣為其增值，這是有趣的地方。現時紅盒迷你倉名下的物業都是自置的，加上博楓資產管理對這個行業的投入，我相信會有一番發展，於是便加入了。」

在不少人的印象中，迷你倉都是跟舊式工廠大廈掛鉤的，那些陰暗的走廊，破舊的倉存設施，以及對防火安全上的疑慮等等。不過事實上，經過2016年一場發生於牛頭角淘大工業村的迷你倉嚴重火災意外後，政府已有嚴格的安全防火管制，業界亦由此革新，投資者嗅到了新商機，於是紛紛進場。「在我成長的年代，已有迷你倉，我亦發現，迷你倉作為地產物業，是可以吸引很多具有質素的投資者，亦不再是大家以往認知的迷你倉形象，只有舊式的工廠才用來做迷你倉。

事實上，迷你倉亦可以做得很有規模的，它有資本市場的概念，同時面對客戶群的營運需要，各項條件綜合起來，便成為一間依靠物業發展而進行營運的公司，這是有趣的生意模式。」有研究報告顯示，香港的迷你倉市場規模於2024年時為8.14億美元（約63億港元），預計到2032年將增至13.26億美元（約102.6億港元），年複合增長率為6.3%。香港近十多年間地產市道大幅度變化，製造業大量北移，令工廠的空置率持續提高，政府乃於2010年初實施工廠活化新政策，推動舊工廈重建和整幢改裝，為迷你倉行業的革新創造了機遇。

全港自資物業最大面積的迷你倉公司

香港現時有逾200間規模不一的迷你倉公司，遍布港九新界，提供數百萬平方呎出租面積。這些市場定位不一、發展規模不一的迷你倉公司，在經營上各施各法，如有以加盟店方式經營，亦有以租賃的單位進行日常營運，紅盒迷你倉名下全部物業都是自置，總面積超過35萬平方呎，分布柴灣、西環、沙田第一城、荃灣、屯門及油塘，以擁有自置物業的迷你倉公司而言，目前在香港排名第一。

鍾震南指出，現在紅盒迷你倉出租率達80%，部分地點的出租率更高，如擁有7萬平方呎面積，作為全港目前最大單層式迷你倉的沙田倉，其出租率便達9成。「紅盒迷你倉的發展早期，其實亦有租賃單位做迷你倉，然後在博楓資產管理公司成為大股東後的兩年間，我們才將全部物業逐漸變成自置物業。現時在香港購置工廠物業不難，選擇有很多，但最重要的，是對客戶來說，是地點方便，以及可以滿足他們的需求。此外，亦要符合我們的要求。紅盒迷你倉在業界建立了很多個標杆，在倉存設施的安全上，會符合消務署、屋宇署及政府的所有要求，全部合規格。」紅盒迷你倉特別重視消防安全，因此早於2018年已首創防火倉，該突破性的防火倉以防火物料製造，超越了消防署規定的30分鐘防火要求，因此防火倉一出，已被業界爭相仿傚，在防火設施上為業界訂立新的指標。

成就卓越的迷你倉專家

鍾震南指出，是在軟硬件的配合下，將紅盒迷你倉打造成一個卓越迷你倉專家，而這亦是其市場定位。目前紅盒迷你倉提供迷你倉、上門迷你箱及商業存倉服務，而各種倉的面積由6平方呎至120平方呎不等，同時租期靈活，最短可以由一個月起。他指出，目前大部分為家庭客戶，有超過兩成為商業客戶，亦吸納了一些年青的客戶，以及來港的新移民。「我們為消費者，帶來多一個選擇。由於是自置物業，在硬件的發展上，可以做得更好，願意在設施的發展上投放更多資金，不斷完善所有設備，如防火倉就是最好例子。公司團隊目前有30多人，成員來自五湖四海，當中不少有從事酒店服務業的經驗，他們將過往的經驗、對服務業的熱誠帶到公司，既令公司受惠，亦令客戶得益，而我們的服務水平，確實以一般零售服務業的服務為標準，得到了HKQMA（香港品質管理協會）的認證；我們更是香港首家獲得亞洲迷你倉商會（SSAA）推出的SAFE迷你倉認證計劃中之金牌認證，這些都是我們的優勢。」

他再指出，現時紅盒迷你倉每個地點都有同事在辦公時間駐場，朝十晚七，希望為客戶帶來即時的服務；而電話熱線由朝十至晚十，都是由真人接聽，現時還在試驗一個AI人工智能查詢服務，以WhatsApp形式運作，可24小時進行。

但凡業界的領頭羊，都是不易做的，若做得太過超前，市場未開始接受，只會浪費資金。鍾震南點點頭，說道：「對，我來到公司後，便要跟市場進行溝通，讓市場及客戶知道我們的優勢。」這個溝通過程是如何進行的？「今年暑假，團隊便進行了一個為慶祝紅盒迷你倉開業十週年的開箱活動，名為『生活解鎖Unbox Your Life』，我們在中環一個商場內，開設了期間限定店，藉此推廣我們的理念；我們不是在賣鐵皮屋，幾多呎幾多錢，不是，我們是有經營理念的，只要你能好好處理家中或辦公室內的物件，將部分放置在儲存倉內，往後便可以擁有更好的生活。現在市道低迷，我們希望可以藉此令大家知道，紅盒迷你倉是卓越迷你倉的專家。」

為客戶帶來更好的生活

做生意，還是要看市場空間，就算市場需求大，但競爭者多的時候，僧多粥少，亦難以創造好的生意額。「我認為，這個市場空間是大的，亦因為這個原因，才有不少大型機構投資者選擇加入市場，包括我們的大股東。」他認為，先天地理因素，香港地少人多，住屋價錢高昂，因此迷你倉的發展一直都未飽和。不過這個市場，目前一直存在不少限制。

「以日本為例，當地的迷你倉，是可以出現在樓下街舖的轉角處，很方便。美國亦是，當地的迷你倉，可以出現在油站的旁邊。香港做不到，那是因為受法例所限，迷你倉的營運者，是不能將迷你倉開設於民生區，即使有新社區出現，由於沒有工廠大廈，我們亦沒有地方去經營迷你倉。以迷你倉的業務發展來說，前景一定是有的，但說到啟德新區，或未來的北部都會區，便不會有迷你倉的業務。」

至於紅盒迷你倉的未來發展，他說不排除會添置新的物業，「要做擴充，是不難的，如要找個2,000平方呎的空間，不會難的，但亦可以有其他方式，如與市場上的其他營運商進行整合。我認為最重要的，是我們不止做一個擁有六個點的迷你倉公司，而是成為一個服務平台，從中形成生態系統，同時利用各種創新科技進行日常營運，藉此為客戶帶來更好的生活。」