在香港，一個成功的商業故事，往往始於對市場需求的細膩體察。2012 年成立的安怡居(Contented Living)，正是這樣的例子。創辦人之一的曾慧莉(Venny)，從一次參與母校中文大學的活動，得知來港求學的學生在租屋時遇到不少難題，輾轉反思，她與另外兩位校友決定將它轉化為一盤兼具社會價值與商業回報的事業。其獨特的商業模式不僅在共居市場中確立了領先地位，更因其顯著的環境、社會及管治(ESG)效益，吸引了非牟利創效投資基金Social Impact Partner(SIP) 的注資，印證了這盤「有溫度」的生意，正走在一條可持續發展的康莊大道上。

安怡居的誕生，緣於一個極其偶然的契機。身為中文大學畢業生的Venny，在校友活動中了解到新來港留學生在租屋時面臨的種種難題。「例如有些學生在地產經紀的慫恿下，高價租了極舊的房屋；有些在住進去後，業主不肯負責結構性的維修。」她回憶，這些看似瑣碎卻無比真實的難題，讓當時身為全職母親的她與另外兩位中大校友，清楚地意識到市場的匱乏與需求。

三人決定將想法付諸行動，將所擁有的三個物業，投資裝修成為了十間適合學生居住的房間，並自行設計網站，進行招租，市場的反應極為正面，令人鼓舞。「我們拍了照片、拍了影片，在一個星期內便全部租出了。」這初步的成功，驗證了市場的強勁需求，也讓三人意識到，要將其發展成一盤可持續的生意，必須擺脫散租單位的高昂管理成本與營運難題，尋求更具規模效益的模式。

「整幢活化」 確立核心模式

意識到散租模式的局限後，三人果斷轉向，確立了其日後的核心競爭力，就是要「整幢物業活化」。他們透過朋友網絡，在油麻地找到一幢已被丟空十年兼屬單一業主的唐樓，在與業主簽訂長租約後，投入約200 萬元資金進行徹底翻新，安怡居的第一個標誌性項目在2013年由此誕生。這幢改裝成50間房的唐樓，在一個月內悉數租出，至今仍在租賃名單內。

要說服業主將整幢物業交給一個初創團隊，是起動時的最大的挑戰。Venny 坦言：第一個難度就是要說服業主，相信安怡居可以做到這件事。憑藉詳盡的計劃與合法合規的專業承諾，他們敲開了第一扇門。當第一個成功案例成為最佳的「作品集」後，後續的洽談便水到渠成。

安怡居的「整幢活化」模式，其價值遠超商業層面。最深刻的例子，莫過於他們接手油麻地一幢唐樓前，其中一個單位被不法分子用作成為「毒品分拆中心」，最後需要由執達吏查封，經過半年，業主才成功收回單位，而安怡居最終成功將這幢滿目瘡痍的唐樓脫胎換骨，成為備受歡迎的學生宿舍。「以往樓下的舖位差不多有十年時間沒有人承租，但自唐樓改裝成為學生宿舍後，地舖已開設了café，並成為了最佳的拍照場地，整個位置變得朝氣蓬勃。這不僅是成功的商業改造，更是對社區的深度活化，將一個死氣沉沉的街角，轉變為充滿活力的社區地標。」

靈活商業策略與嚴謹ESG 實踐

隨著公司發展，安怡居的商業模式亦不斷進化。初期，公司主要採用「大包租」模式。其後，隨著公司取得地產代理（EAA）牌照及物業管理公司（PMSA）牌照，業務模式變得更加靈活，也開始為業主提供物業管理服務，協助業主出租單位，業主可以直接收取租金。近年，公司的租客組合更擴展至企業客戶，開設了針對性的「外勞宿舍」產品線，並安排他們入住指定單位，與學生及專才的宿舍分開管理。

這種靈活的商業策略，與其嚴謹的ESG 實踐密不可分，也正是這種對社會及環境效益的重視，成為吸引Social Impact Partner (SIP) 注資的關鍵。安怡居的ESG 元素體現在多個層面：在環境（E）方面，他們堅持「活化」而非拆卸重建，賦予舊建築物第二次生命，這種對可持續性的追求，亦體現在營運細節上，例如他們在維修時會盡力修復而非隨便棄置原有傢具，從細微處實踐環保理念。在社會（S）及管治（G）方面，他們不僅為年輕人及勞工提供安全居所，更透過嚴謹的租客審核（需提供學生或工作證明）來建立安全的社群，並堅持只與單一業主合作，從根本上保障了樓宇的維修與安全。因此，安怡居多年前巳經成為八間院校認可的學生宿舍營運商。

在高門檻市場中穩步前行

談及當前最大的挑戰，Venny 直言是「找尋適合的物業作發展」。隨著大學不斷擴招，市場需求持續旺盛，但要在香港找到同時滿足「地區合適、單一業主、結構合用、翻新成本可控」這四大條件的舊樓，無疑是極為困難的。雖然經營幾間房的門檻很低，但要做到安怡居現時15 幢「整幢物業」的規模，門檻則非常高。這項艱鉅的尋源工作，主要依靠創辦人團隊的親力親為及多年積累的網絡。

儘管挑戰重重，安怡居對未來發展已有清晰的藍圖。公司將繼續透過其核心的「整幢活化」模式穩步擴張，僅今年便新增3 幢樓宇，並已開始規劃未來一至兩年的項目。此外，團隊正積極研究政府近期推出的「商廈改建學生宿舍」政策所帶來的機遇。Venny 透露，已有不少商廈業主接洽，但團隊發現許多物業可能會因消防、採光、通風等硬件限制而難以符合改裝要求，因此會以審慎的態度進行深入研究。長遠而言，面對近年樓價回調，公司亦開始思考在適當時機購入物業作發展的可能性，惟一切仍在審慎考慮階段。

安怡居的歷程實際地展示了如何將敏銳的商業觸覺與深厚的人文關懷相結合。它不僅僅是一門租務生意，更是一個透過「舊樓活化」為舊區注入新活力、為年輕人構建優質社群的社會創新實踐。從一個解決學生租屋困難的初心，到發展至管理近八百個宿位、備受創效投資者青睞的行業先鋒，公司證明了，一盤成功的生意，可以同時創造可觀的商業回報與深遠的社會價值，在冰冷的石屎森林中，營造一個個溫暖而充滿活力的家。