自由行消費多寡是影響舖市升跌因素之一。

近年，樓市、車位、股市齊升，相反舖市極其量只從2016年7月的最低位輕微上調。然而，盛匯商舖基金創辦人及行政總裁李根興買賣商舖依然有利可圖，並公開個人揀舖的幾大因素，分別是商舖的前景、租值以及風火水電煤等配套設施，在在影響投資商舖的意欲。

撰文葉永成｜攝影鄺銘漢

今年商舖市場利好消息一個接一個，先是首4個月零售銷售額按年增長13.9%，至於訪港旅客也按年升10%，當中內地訪港旅客更升13.2%。香港零售銷貨值連升13個月，各類零售商趁市況回暖下積極買舖收租。種種跡象均顯示舖市最壞時刻已過，商鋪的投資價值再次獲得市場重視。

只可惜，一場中美貿易戰，似乎打亂了投資者的部署，李根興說，買舖始終是奢侈品，投資者可能會因為不明朗因素轉趨謹慎。貿易戰陰霾下，加上人民幣貶值，令舖市存在隱憂。不過，下半年港珠澳大橋及高鐵相繼通車，或有助帶動內地旅客流量，增加來港消費，相信亦有助抵銷貿易戰及人民幣貶值的影響，在好淡因素爭持下，料舖市走勢仍然審慎樂觀。

前景租值配套最重要

李根興說，買舖時機其實幾時都有，最重要的是一看商舖的前景，人流有沒有多了，二看租值有沒有3至4厘回報，三看是否適合各行各業，舉例說水電供應足夠嗎?今天租給珠寶店生意好，倘若不獲續租，是否適合租給耗水電量大的食肆。
再者，人流又未必等於客流，主要是看目標消費群，有些地方是旺丁不旺財，有些卻很聚財。他說，深水埗是最大的「騙案」，「看似很多人流，但消費力卻相對較低，尤其是在深水埗的『死亡之谷』：大埔道以南、荔枝角道以北、南昌街以西及柏樹街以東，這裡的商舖投資價值相對偏低。」

他又說，買樓與買舖的最大分別，在於前者只須早晚各睇一次，後者卻需要睇好多次，因為一天裡不同時段，人流會有很大變化，以食肆為例，早餐、午餐、下午茶、晚餐、宵夜時段各有不同，假日、平日，節慶等亦有分別，所以買舖需要平日多到現場視察，勤力做「功課」。

銅鑼灣舖位跌幅達76%

他說平日都會叫司機載他四出巡舖，總結自己的經驗，發現本地10個地方的商舖都具有前景，包括元朗雞地、荃灣、大圍、佐敦、新蒲崗、土瓜灣、北角、筲箕灣、西營盤及堅尼地城。何解曾是舖王的銅鑼灣景隆街卻不在前景之列?

「銅鑼灣商舖有一個大問題，是舖租可以減下來，但買舖價卻企穩不跌。為甚麼呢?因為買得起該地區的舖主持貨力強，不會放售。例如，景隆街某找換店最高峰呎租8,667元，相對香港樓宇最貴呎租200多元，倍幅驚人，但如今該舖呎租跌了一半約4,600元。舖主也不會將原本約一億元的買入價割愛以5千萬蝕賣，所以近幾年銅鑼灣的舖市交投非常淡靜。」

他說，核心遊客區如旺角、尖沙咀、銅鑼灣，這些地區租值升得快，也跌得急，羅素街曾出現續租升213%，租金由80萬升至200多萬。近年銅鑼灣劈租六、七成的商舖也有出現，例如恩平道與白沙道交界的一個舖位，最高峰時租金160萬，跌至如今40萬，跌幅達76%。因此投資者會將焦點放在銅鑼灣以外的西營盤、堅尼地城，筲箕灣一帶，而最值得留意的放盤有遺產舖、或分身家急賣的舖位。

「另一個極端是，沒有外區客的民生舖，只有樓上居民消費力，而且會越來越老化，升值比率較低，如美孚新邨、荃景圍、海濱花園等，所以這兩類商舖，我都不會沾手。」

首選核心民生舖

李根興說，自己最有興趣的是核心民生舖，「即如旺角煙廠街近街市旁，或尖沙咀厚福街的食肆，又或者元朗雞地、荃灣路德圍、沙田大圍等，這些地段既有原區客亦有外來客，符合了墟市、聚人流的特質，舖租升幅自然較明顯。我買賣過的88間舖全部都屬於核心民生舖地段。」

零售市道復甦，近月核心區商鋪表現明顯回穩，他說，不少民生區的舖市前景亦十分亮麗，例如擁有鐵路及舊區重建概念的土瓜灣區入場門檻較低之外，該區的轉型是一個十分重要的利好因素。同樣，啟德新發展區、新蒲崗周邊住宅增幅量大，惟區內舖位供應卻不足，都是有利舖市升幅的因素。加上核心民生舖租售價表現較穩定，在自由行旅客的帶動及本港經濟理想的情況下，當然具不俗投資價值。其他如本地消費和商務客戶地段的「核心民生舖」，預計租金平穩，售價也有5%至10%的升幅。