新世界發展 (017) 剛公佈截至6月底為止, 年度未經審核綜合管理賬目的初步審閱, 由於上述於2023財年落成並移交的主要項目（包括柏傲莊第一期及第二期）缺乏收益確認、投資及發展物業及商譽重估或耗蝕虧損、出售事項的確認虧損, 以及年內利率持續高企及人民幣貶值, 集團預計2024財年錄得股東應佔虧損（包括持續及已終止經營業務）介乎190億元至200億元。

不過是次集團出售虧損及減值, 均為帳面虧損, 對業績影響僅屬一次性。自去年底集團完成售出新創建逾60%股份,帳面錄得虧損83億元, 而該帳面虧損只會在今個財年的業績上反映, 性質屬一次性, 當中近60億對權益/淨資產並無受到影響。同時是次所作減值撥備, 能合理反映整體市況, 主動為物業資產進行重估，從會計帳目上合理地反映, 整體行業市況在過去一段時間內下行的影響, 而重估虧損乃非現金及未變現項目, 對業績影響亦僅屬一次性, 故此是次帳面虧損, 對營運現金流並無影響, 整體財政狀況仍然穩健。

同時集團積極出售物業及非核心資產套現, 其中啟德全新臨海住宅項目「柏蔚森」, 合共售出逾300伙, 佔可售單位逾72% , 屬本年度暑期市區全新盤銷量最高, 套現逾21億元, 冠絕所有全新盤, 配合物業銷情理想, 加快資金回籠。非核心資產銷售方面, 集團今年已售出荃灣愉景新城商場及停車場全部權益, 套現40.2億元, 小股東應剛投票贊成出售, 前海周大褔金融大廈北塔的部分權益, 資金回籠約15.6億元。另年初至今, 集團已完成近500億元貸款安排及債務償還, 其中包括提前償還於2025年到期的部分貸款, 並維持低成本的境外銀行貸款, 平均利率約為香港銀行同業拆息加約1.1至1.2厘, 成功發行4億美元、票面利率為8.625%的3.5年期美元債券。投資者反應熱烈, 吸引來自超過100個帳戶，高達15億美元的認購金額，超額認購3.75倍

市場現時預料年底前有望減息, 對企業借貸成本、整體經濟及市況改善都會有正面幫助, 有利本港樓市逐步復甦。過去兩年不少地產商, 主動分階段或一次性為物業資產, 作大額甚至超大額減值撥備, 或透過調整派息政策應對, 主要因整個行業希望趁減息周期開始前, 進行行業重置(sector reset) , 待日後行業復甦時, 能夠出現U型甚至V型反彈。同時上市公司作減值撥備, 雖然對業績有影響, 但投資物業重估可以令資本化率更貼近合理水平, 加上能為發展物業作減值撥備, 兩者均有利長遠提升資產回報率。就新世界集團而言, 預期息口回落下, 現時大型項目陸續提供收入貢獻, 租金收入穩定增長, 整體業務估值能見度會提升, 資產淨值折讓會進一步收窄, 有助吸引投資者重投市場, 值得關注。

撰文：黃敏碩 註冊財務策劃師協會會長

(筆者為證監會持牌人士，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益）