新冠疫情以後，香港樓價越走越低，一向鍾情房地產投資的香港人，過去幾年開始發掘鄰近市場的機會，日本樓是其中一個熱門選擇。隨著中美貿易戰升級，關稅壁壘與技術封鎖導致全球供應鏈重組，日本是美國堅定盟友，同時擁有中國需要進口的先進技術，在中美貿角力中享地緣政治避險「雙層保護」，日本不動產在主流投資資產中，預期可以繼續穩中求進。

所謂「雙重保護」，首先是作為美國重要盟友，日本在對等關稅談判中，最終達成最低稅率協議的機會極高，投資日本不動產可免受「制裁連帶風險」，中美貿易戰衝突越升級，美日及中日貿易額可能出現反增長，有利於穩定日本經濟增長；其次日本不動產對外資准入是零限制，與加拿大、澳洲等對外國買家課徵附加稅甚至限購不同，日本無外國人購房限制，且產權永久持有，世邦魏理仕發佈的2025年亞太地區投資者意向調查顯示，亞太區跨境房地產投資首選目標是東京，大阪排名第八，主因是其低融資成本、穩定的價格，以及當地市場的多樣化投資機會。

日本全國土地價格連續漲4年

美國貿易戰核心之一是推動全球供應鏈重組，迫使企業把生產基地從中國分散出來。日本憑藉半導體材料技術（佔全球光阻劑市場90%）與地緣中立性，吸引了台積電、美光等大廠進駐熊本、廣島設廠，這類投資直接推升當地住宅與工業地產需求，形成「九州半導體聚落效應」。如台積電在熊本建廠，從海外引入外籍工程師，需求造成了住房缺口，福岡市針對科技業外派人員的長租公寓，空置率長期低於1%，租金較一般住宅溢價20%。

日本国土交通省於2025年5月28日發佈之2025年版土地白皮書顯示，全國土地價格（涵蓋住宅及商業用地）連續4年上漲，住宅用地上升2.1%，商業用地上升3.9%，全用途平均上升2.7%，上漲率最高為東京圈及大阪圈商業用地，分別上升8.2%及6.7%。

東京、大阪房價屢創新高

另外，日本旅遊業在疫後復甦強勁，對不動產需求也有支持，日本政府定下了「2030年訪日旅客6,000萬人」的目標，正催化二線城市不動產潛力，隨著訪日遊客屢創新高，「旅遊特需」資產類別水漲船高，對不同類型、包括高端酒店到經濟型酒店的需求直接增加，東京、大阪及主要旅遊城市的酒店房價ADR（平均房價）亦屢創新高。需求大增催生了溫泉旅館翻新潮，日本政策投資銀行更提供2%低息貸款，鼓勵外資收購老舊旅館改造成精品酒店；旅遊區免稅店舖需求激增，也帶動大阪心齋橋商圈、東京核心旅遊區零售店面租金上升。

剛於4月中開幕的大阪世博所在地夢洲，同時是日本賭場度假村的選址，預計於2030年營運，因此是未來最具發展潛力的地區之一。高盛預計可帶動周邊住宅價格累計上漲30%-40%，早鳥投資者已提前布局大阪灣區公寓，鎖定未來博彩從業人員租屋需求，喜歡買物業賺取穩定回報的投資者，大可試試到日本尋找機會。

撰文：葉偉倫 R Hotels & Resorts Management 株式会社創辦人

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