早在2024年特首施政報告，政府已把「遊艇旅遊」列為吸客重點，致力將香港打造為亞洲超級遊艇中心。翌年的特首施政報告更具體規劃新增超過1,000個泊位，分別選址在前南丫石礦場，香港仔避風塘，紅磡及機場城市等地區擴建。

首先推出香港仔避風塘擴建項目

最先推出香港仔避風塘擴建項目，合併遊艇停泊設施和住宅含配套商業及餐飲項目，明年上半年以現金招標形式進行，純以價高者得方中標。

擴建計劃包含水面及陸地面積

擴建計劃包含水體面積（指定水積約1.1公頃及指定繫泊區約9.9公頃），容納大約200個遊艇泊位。陸地地盤面積大約1.16公頃，如以總地積比率4倍結算，總樓面面積是不多於46,40O平方米，內中包括不少於8,80O平方米樓面作遊艇陸地附屬設施。淨下住宅樓面面積大約是37,600平方米，以預計住宅單位數量250個合算，平均住宅單位面積是大約1,619平方呎，屬於豪宅級別。按照明年上半年招標目標，估計2031年有遊艇泊位設施，住宅最遲2032年落成。

去年意向書反應不俗

發展局去年四月截收意向，共收回八份，可見市場興趣不差。提交意向書不乏相關企業，包括本地及海外發展商，酒店娛樂集團，以及遊艇會開發或營運商。翻查地圖，不難找出附近建築物包含海洋公園大樹灣水上樂園區，富麗敦海洋公園酒店，香港仔/深灣遊艇會及附近新建的南區豪宅項目及黃竹坑站上蓋的多期高層住宅發展，這些發展商及遊艇會經營商是未來入標時競爭對手。

香港現有五個遊艇會

香港現有五個經營中遊艇會，分別位於西貢白沙灣，香港仔/深灣，銅鑼灣避風塘，大嶼山愉景灣及屯門黃金海岸，真正結合住宅及遊艇泊位的項目主要是西貢匡湖居(1963年)及屯門黃金海岸（1986年）！她們住宅連泊位仍然是「有價有市」，匡湖居及黃金海岸別墅(含泊位)平均呎價大約HK$2萬至2萬5千元及HK$1萬至1萬5千元。再查看香港仔避風塘附近項目，豪宅平均呎價大約HK$3萬至5萬元，視乎座向，樓層，面積，單/複式設計及景觀等等。遊艇會會議則看不同級別，如個人/家庭/公司提名，起步位在四百萬以上。

香港仔避風塘擴建項目地價可達百億

筆者預測此項目將以住宅為主，大部份是高層大廈中，小部份分佈在別墅配上泊位。後者是面向富豪擁有遊艇出行。參照前段的市場資料，此項目地價大概介乎HK$90至110億元。如果沒有太多負面消息，筆者深信參加者不缺，出手不低，最後結果符合預期。過了四十年，此項目是豪宅項目招標中唯一准許興建遊艇泊位的，且香港南區充滿一二手住宅成交單價。對於參與者而言，不難找上可比較的住宅及會藉價格，且香港遊艇泊位仍是供不應求，項目風險可以預期，使到融資難度不高！

注意市場負面因素未揮去

除了剛開打的美以伊戰爭的不明朗因素外，今年首季香港私人住宅市場一二手市場出現小陽春，齊現價量雙長格局。截至首季末，一手成交已逾六千宗，創下13年同期新高；二手成交已達12,500宗，是自2021年第三季18個季度新高。不過，投資者及準買家應該知道市場負面因素仍然未除去，尤其是中東戰爭何日休止，石油價格急升對全球通脹率影響多大多深，通脹率高位不下如何防礙減息進度，戰爭休止後對經濟後遺症多久多廣等等。可幸是香港背靠祖國，大部份能源及物資有著中國支援，通脹率似可受控。

香港仔避風塘擴建計劃正式啟動「遊艇經濟」火車頭，跟亞洲盛事經濟實是「相輔相成」。項目擁抱獨特天然資源，位於香港南區，附近豪宅林立，且具備香港仔/深灣遊艇會加持，不難預期此項目廣受歡迎。中標者會是實力雄厚投資者，發展商夥伴遊艇會營運商是自然選擇！

撰文：張宏業(中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事)