本港商用物業市場持續吹淡風, 面對息口高企及市民消費模式轉變夾擊下, 市場憂慮商舖市場尋底未完, 早前有公營機構放售市區全新商業資產,以震撼低價沽貨。最新一宗來自九龍西的大額商舖成交, 市區重建局同意以總成交價逾1.79億元, 出售其持有九龍西一籃子商舖及車位物業, 平均成交呎價僅2996元。值得留意, 是此宗交易背後的價值拆解, 該批物業位於愛海頌, 共設4座住宅、提供876個單位, 已於前幾年陸續入伙, 具備穩定的社區消費基礎。屋苑過去亦曾出售車位, 當時每個私家車位平均價約200萬元, 電單車位每個平均價則約15萬元。若按此水平扣除所有車位的價值，再計算商舖建築面積，折算後平均成交呎價僅得2,996元。九龍市區新樓盤的全新商舖呎價低於3,000元，甚至比不少工廈更低，反映市場承接力極度疲弱，工商舖市況低處未見低，買家非見「深水價」不輕易出手。

過去市場普遍認為, 相比起依賴旅客的核心區奢侈品街舖, 紮根住宅區的民生商場, 會具備較強的抗跌力。然而愛海頌坐擁近900伙住戶, 其基座商舖依然要以極低呎價易手, 反映北上消費常態化及網購普及, 實質侵蝕本地民生消費力。本地收租股旗下的社區商場, 未來在租戶續租時, 恐難逃凍租甚至減租以維持出租率的壓力, 直接削弱租金收入增長動力。另公營機構以不足3,000元呎價沽出市區新舖, 無疑為同區乃至全港的商用物業, 立下了新的「地板價」參考指標。許多物業收租為主的股份, 每年均需由測量師根據市場最新成交, 對旗下投資物業進行公允值重估。當物業市場頻頻出現低價成交, 測量師上調資本化率（Cap Rate）或下調估值基準的壓力大增, 企業在業績期內或需錄得龐大的物業重估虧損。雖然此舉屬非現金項目, 但會拉低每股資產淨值（NAV）, 並推高負債比率。

故此，在部署本地收租股時, 不宜單憑「股價較資產淨值（NAV）出現大幅折讓」作盲目撈底, 因其資產估值本身仍有下調空間。策略上建議宜採取防守姿態, 及挑選資產負債表穩健及低借貸比率, 租戶組合具剛性需求、且現金流足以支持穩定高派息的龍頭收租股為宜, 以時間換取空間, 靜待本港零售市道與息口環境出現實質性轉機。

撰文：黃敏碩 註冊財務策劃師協會會長 (筆者為證監會持牌人士，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益)