市建局就土瓜灣道／榮光街項目周三截標，最終只收到三份標書，反應遠遜市場預期，亦是近兩年收得標書最少的市建局項目。這個結果並非突如其來的意外，而是當前樓市氣氛、發展商風險偏好與重建成本結構共同作用的結果。它不僅反映單一項目的冷淡，更預示私人市場主導的舊樓重建步伐，在可見的未來難免進一步放緩，政府有必要加強舊樓維修的工作。

該項目早前合共收到28份意向書，最終卻只有長實、中國海外，以及信置夥拍鷹君三個財團入標。連新地、恒基、九倉等傳統活躍於市區重建的大型發展商均未現身，情況較為少見。以往同區項目普遍可吸引六至八份標書，今年七月的另一招標項目亦有七個財團參與。今次發展商明顯卻步，顯示市場對土瓜灣這類重建項目的評估更轉趨審慎。 背後原因並不複雜。樓市市況不明朗下，發展商在計算項目回報時變得保守。過去十年，全港約八成重建住宅單位由私人市場推動。私人發展商併購舊樓、申請強拍、重新發展，一直是市區更新的主力。然而，高息環境、成本上升與樓價調整，已令這條路徑明顯收窄。即使政府於2024年底降低指定地區的強拍門檻，2024及2025年全年強拍申請宗數仍分別僅得一宗及五宗，遠低於2019至2020年高峰期近四十宗的水平。部分已獲強拍令的項目，更因底價高於現時市值而流拍，進一步打擊市場信心。

重建放慢的後果，並非抽象數字。香港樓齡達五十年或以上的私人樓宇數量正急速上升。截至2026年，這類樓宇估計約一萬一千幢，未來數年更將以每年超過五百至六百幢的速度持續增加。這些舊樓集中在人口稠密的市區，結構老化、消防設施不足、維修責任分散等問題日益顯現，勢必影響居民的生活質素。

面對這個現實，政府不能單靠市建局或私人發展商的重建節奏來解決問題。加強大廈維修、延長舊樓壽命，已成為更迫切、更現實的政策方向。特區政府剛宣布成立的樓宇維修支援及服務局，定位正是加強對舊樓業主的支援與服務，填補現有機制的空隙。方向正確，但能否真正發揮作用，關鍵在於能否迅速落地、資源是否足夠，以及能否與業界及業主建立有效協作。

具體而言，當局應在樓宇維修、清潔、消防及保安等方面，為更多有需要的舊樓業主提供管理及維修支援，尤其是「三無大廈」。監管制度亦須同步強化，當局應全速檢視及加強現行大廈維修工程的監管機制，認真審核預審名單，強化第三方獨立監督。提高工程前期、招標、評標，以至顧問與承建商利益關係等環節的透明度，進一步減低圍標及利益輸送的風險。建立整全、公開的舊樓資料庫，訂立明確的驗樓指標，並提升《建築物條例》對偷工減料、文件造假等違規行為的懲罰力度，才能真正形成有效的阻嚇與保障。

舊樓數量持續上升，重建步伐卻放慢，兩者之間的落差只會愈來愈大。政府若不及時加大維修支援的力度與精準度，未來要面對的，將不只是個別項目招標冷淡，而是更廣泛的居住安全與城市老化問題。樓宇維修支援及服務局的成立，提供了一個新的政策工具，讓舊樓在重建之外，仍有機會安全地延續使用年限。這才是當前最實際的應對之道。

撰文：鄧肇峰 沙田區議員