今年進入倒數日子，筆者先回顧今年香港住宅樓市表現，來展望明年走勢! 根據美聯物業剛發佈的土地註冊一手及二手住宅註冊宗數，都是表示今年勝去年。截至十二月三日(下同下半年)，一手私人住宅、一手公營房屋及二手私人住宅註冊宗數分別是19,096、2,472和42,022宗，相比去年的16,868、2,055和40,734宗齊齊錄得不俗升幅。各種住宅分市場轉活，都是拜特區政府完全撤銷辣招及減低細碼樓印花稅和利息走勢明確地下跌等等因素所賜。

一手及二手市場同樣受惠

如果剩餘的十二月份的一手及二手住宅市場表現持續，整年的一手及二手任宅交易量可以挑戰21,000及46,000宗，重回一手市場的2019年及二手市場的2020年水準，數據已說明整體私人住宅市場已經轉向穩定。再者，多個一手公營房屋項目今年啟動出售計劃，且銷情不俗，也令一手公營房屋出售市場再次動起來。2025年是香港住宅市場豐收年份，幫助公私型發展商回收不少資金，大大減低她們的財政壓力，對於物業發展業界是喜訊，尤其是中小型的。資金回籠吸引她們再度積極吸納住宅地皮，直接地增加特區政府庫房收益，房地產業再次擔起經濟支柱行業的角色，促進特區經濟持續增長！

回顧2025年本地住宅市場特色

如果將今年一手私人住宅市場的上半及下半年成交數目和金額互相分析及比較，不難找上微妙改變。

先把港九新界三區數據表列如下：

     上半(宗數/金額)下半(宗數/金額)

香港 1,082/204.6 2,265/433.6

九龍 2,483/435.4 3,052/362.4

新界 5,736/332.2 4,478/314.0

總計：

香港3,347宗/638.2億/19.07M

九龍5,535宗/797.9億/14.42M

新界10,214宗/646.2億/6.33M

以上金額是億元計。最後組數是均價。再從找出平均售價值，可發現香港及新界一手樓價都是上升，只有九龍區急跌。

九龍市區單幢單位乘機推售

於下半年大幅加推九龍區的單幢住宅單位，發展商採用「先求量」速銷手法，連續加推不貿然加價，直接地拉低下半年九龍區一手樓均價。乘著上半年一手銷售熱潮，發展商快捷地利用這個時機傾銷手中的單幢大廈現貨單位元，加速市區單幢樓資金回籠，並且有效地再訂小型市區住宅項目的地價和樓價。市區單幢住宅單位變成「有價有市」，發展商伺機重啟市區重建地皮興趣步伐。對於早前已借貸中小型市區地皮的金融機構是好消息，起碼找到這些項目再啟動發展的時機，著手同發展商重訂興建方案。

內地客入市比例上升中

中原地產數據顯示，以普通話拼音登記買家(下統稱內地買家)，已連續八個月錄得逾千宗。如果統計今年首十個月，全港私人住宅錄得46,182宗交易登記，內地買家佔11,290宗，佔比24%，按年升逾二成，總交易金額突破千億至1,097億。如果剩餘二個月仍然熱度不減，則全年內地買家交易宗數和金額可達13,000宗及1,300億元，再破去年交易量高位及交易金額連續二年衝破1300億，成為本地住宅市場的生力軍，是發展商未來最重視的一群組。

啟德新區是分區冠軍

至於分區方面，九龍區最受內地買家青睞，錄得595宗，尤其是啟德地區一手新樓和二手半新樓最受追棒，內地買家佔上一半以上，成為她們主要聚居及投資地帶。不少發展商看中這股強大剛需力，於推售優質單位時採用競價投標方式，營造市場熱烈氣氛，贏取最大化利潤。

內地豪客積極入市豪宅

受惠於樓市全面撤辣及不少企業成功於香港股票市場掛牌上市，內地買家入市豪宅持續上升。十月份一二手市場共錄得71宗逾5,000萬元成交，較九月份的53宗增加逾三成，其中內地買家佔比達44%。其實可以大膽預期內地豪客持續投資本地豪宅趨勢只在上升中。面對國內樓市情況未來還未明朗化，不少國內投資客轉投香港，尤其是一手或半新二手豪宅，又可自己居住，又可趁低吸納待未來新升浪重現。

細碼樓市場乘勢暢旺

住宅樓市場另外極端位置是小型住宅，無論是二手私人住宅或一手資助房屋的暢旺市道是今年市情熱烈的證明。根據中原地產最新統計，2025年首十個月價值四百萬以下的二手私人住宅交易宗數足11,938宗，已超越2024年全年的11,126宗，且高出7%上。同期整體二手私人住宅錄得32,322宗，只達95.6%，四百萬以下二手私人住宅跑羸大市是顯明出來了！這實是二手住宅小業主喜訊，起碼手中細碼二手住宅變現比前容易，降價率可以收窄。 2025年香港整體私人住宅已經呈現回穩情況，無論一二手私人住宅或一手資助房屋出售市場。展望2026年，2025年利好因素仍未減退，內地買家追捧地區和物種未改變，市場復常基礎更加堅固！步入第四季，美國聯儲局未來領導層更換明朗化，市場預期今年十二月份和明年美國利息下降步伐加快，協助香港供樓按息加快向下，加強市民購買住宅信心和決心。各類國內移民投資香港住宅市場向深闊化前行，可望由細碼樓及豪宅逐步擴容中價一、二手住宅，完成整個住宅市場全面復甦。樓價全面回穩上升促使金融機構經營情況逐漸改善，有助她們重拾借貸的信心和能力，對香港中長期住宅樓市是大好消息。

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事