近月甲級寫字樓市場出現一宗頗具指標意義的短線獲利個案。金鐘遠東金融中心高層單位以約1.08億元易手，原業主持貨僅半年，帳面升幅接近兩成。在整體商廈市場仍處整固階段之際，此類成交自然引發一個關鍵問題：寫字樓市場是否已見底？

先要釐清一點，短線操作從來不是常態，尤其在周期未明、市況反覆之時，更屬少數。甲廈價格雖自去年起逐步企穩，但利率環境、企業盈利前景及擴張意欲仍存變數，資金入市態度審慎。在這樣的背景下，能夠於半年內轉手獲利，與其說是市場普遍回暖，倒不如說是個別投資者成功捕捉節奏的結果，難以簡單複製。

事實上，商廈市場的運行邏輯，與住宅截然不同。寫字樓價格不單受資金成本影響，更深度依賴企業需求及產業結構變化。近年企業趨向審慎擴張，加上靈活辦公模式逐步普及，需求基礎已出現結構性調整，令租金及資本值回升步伐相對緩慢。換言之，即使交投回暖，亦未必意味價格將出現同步反彈。

是次成交之物業位處金鐘核心地段，屬傳統金融區心臟，兼具景觀及質素優勢，加上遠東金融中心近期交投轉趨活躍，反映金融及專業服務需求正在修復。中環、金鐘一帶向來是市場風向標，當相關區域率先出現成交加快及價格回穩，某程度上確實可視為市場回暖的先行訊號。

然而，這種回暖，目前仍主要集中於核心區優質資產。若將視野擴展至其他商業區，尤其二線地段，空置率仍處較高水平，租金調整壓力未除，資本值亦未全面企穩。投資者入市取態明顯更為審慎，市場呈現出「核心先行、外圍滯後」的分化格局。

因此，單一短線獲利個案，難以視為市場全面反轉的證據，但其象徵意義不容忽視。相關成交反映資金已開始重新關注核心區甲廈，亦顯示部分優質資產具備率先反彈的條件。從這個角度看，該宗交易更像是周期底部過後的早期訊號，而非升勢確立的標誌。

寫字樓市場是否真正走出低谷，仍需觀察租金走勢、空置率變化及企業需求能否持續改善。在此之前，個別亮點固然存在，但整體復甦，仍將是一個由點到面的漸進過程。

撰文：美聯商業董事李鎮龍