先前與大家分享了如何從設計師的角度分析西沙「SIERRA SEA」第 2B 期的選盤策略，收到了不少讀者的正面回饋。今次，我決定將目光投向九龍核心市區的重建巨盤——位於土瓜灣庇利街 1 號的「首岸」。這個項目提供約 1,296 個單位，是典型的市區指標性大盤，主要以兩房及三房戶型為主。以下我們就從景觀與戶型間隔兩個維度，拆解設計師眼中的選盤美學。

市區景觀的博弈：內園、市景與海景的取捨

「首岸」由四棟 27 層高的大樓組成，坐落於發展成熟的土瓜灣核心地帶，其景觀複雜度遠比郊區樓盤高。在深入分析平面圖並對比周邊環境後，買家需要特別留意以下幾種景觀特質：

-高層向東/東南單位： 部份高層單位能夠越過前方的舊樓，遠眺維港海景，這些單位無疑是整個項目的「樓王」之選。

-向內園或基座商業街單位：這類單位主要望向項目的綠化內園或主題商業街，景觀相對平穩。雖然缺乏震撼視野，但勝在環境較清幽寧靜。

-周邊重建變數：由於土瓜灣正經歷大規模重建，未來周邊地塊的發展（例如高空阻擋變數）也需要一併納入考慮，特別是面向啟明街的方向。

-景觀選盤建議：最理想首選為高層海景戶；其次則是轉向內園、能引進穩定自然光的低層單位。在室內設計的角度來看，穩定的自然採光與清幽感，往往比強求一線的「市區夾縫景觀」更具居住舒適度。

最新推售市況與第 4 期戶型拆解

「首岸」響應了市建局的限呎要求，單位面積由 300 多平方呎起步。這類「精緻型」戶型，最考驗設計師在有限空間內放大空間感與生活功能的功力。

項目採取分期開售策略，截至目前為止的推售進度如下：

-第 1 期（2026年4月25日推售）：提供 360 伙（當中兩房佔 93.3%，三房佔 6.7%），已售出 338 伙，僅餘 22 伙特色戶。

-第 2 期：提供 384 伙，推售日期尚未發佈。

-第 3 期（2026年5月10日推售）：提供 288 伙（當中兩房佔 75%，三房佔 25%），目前約已售出 243 伙。

-第 4 期（2026年6月14日推售）：提供 264 伙（當中兩房佔 90.9%，三房佔 9.1%），現正火熱開售中。

為了讓大家有更具體的概念，我們這次主要以最新推售的第 4 期作為藍本進行拆解。第 4 期共有 12 個常規戶型（不包括特色單位）：

第 4 期主要戶型一覽表

空間可塑性大比拼：設計師的解決方案

1. 三房戶型（以 A 單位為例）

作為第 4 期唯一的三房開則，此戶型採常見的三房間隔，無套房設計，設有獨立廚房及單一浴室。其設計亮點在於主睡房預留了衣櫃位，這讓房間線條更為平整，能有效釋放睡眠區的空間感，在訂造傢俬時會非常有彈性。

2. 兩房戶型（項目的市務焦點）

兩房單位是「首岸」的供應主力，從設計角度來看，基本可以細分為兩類格式

蝴蝶式兩房（睡房分居客廳兩側）—— 適用於 B-G 及 K、L 單位大類：

-優點：完全沒有走廊位，坪效極高，空間絲毫不浪費。

-缺點：客飯廳的牆身被多道門（大門、兩間房門、浴室門）瓜分，導致擺放標準餐桌和梳化時需要花點心思。

-方案：建議採用「隱形門（Flushed Door）」設計，將房門完美融入電視暗牆中，視覺上能大大拉闊客廳的面寬。餐桌則可考慮採用吧台連廚櫃的一體化設計，或選用市面上的升降茶几餐檯。若是一家三口居住，為免儲物空間不足，利用其中一間房升高地台作全屋收納也是非常值得考慮的方案。

走廊式兩房（睡房集中同一側）—— 傳統動靜分明開則

優點：擁有一條小走廊，完美實現動靜分區。客飯廳擁有兩面完整的長形牆身，對於擺放常規餐檯、長形梳化及電視櫃非常得心應手。

方案：若居住人口僅有兩口子，大可以大膽改動非承重牆身，將兩房打通，擴展成一間擁超大客廳與奢華睡房的「大一房」格局。而餐桌則可選擇與儲物櫃合併的翻折變形餐桌（Murphy Table），實踐空間極大化。

結語

選擇像「首岸」這類市區重建大盤，不僅是看中其便捷的交通與成熟的小區配套，更是對未來生活方式的一種投資。在精緻的呎數內，空間的可塑性勝過一切。一個好的開則，能讓室內設計事半功倍；而帶有先天限制的佈局，則需要透過設計師的定制傢俬、燈光佈置與動線優化來完美「自救」。

撰文：芯泳空間