日本80年代末曾經物慾橫流，日經平均指數曾上38,915點，市場氣氛一般相信股市會繼續向好，突破4萬點指日可待。可惜不久後，日本榮景經濟結束，股市崩盤，往後30個月暴跌60%，十年後更見底共跌80%，而房地產泡沫亦同步爆破，隨後十年東京商業房地產價格跌幅更達80%以上。日本正式步入著名的日本經濟迷失30年。

港股恆指最近也觸及接近16,000點的低位，相比兩年多前的高位，也大概下跌了40%以上。香港樓市也出現不少低於銀行估值的出售，樓價一路向下，短期内不見起色。儘管，跟30多年前的日本崩盤比較，當今國際關係，地緣政治，以至香港的經濟產業結構等，都有所不同，但近年已有不少評論說，香港的樓股市場，也有步日本迷失三十年後塵之勢。

回顧日本的房股泡沫，在80年代，日股用了少於十年時間，就超越美國，總值更高於美股36%，成為全球最大的股市。日本房地產市場在80年代後期，僅僅東京都的土地價值，就相等於美國全國的地價。要判斷是否出現經濟泡沫，其中可參考股市的估值水平，以香港為例目前港股的市盈率跌至約10倍，市凈率約1倍，屬於低位。比較當年日股，感覺沒有那麽驚險。另外，也可參考房地產市場與股市的走勢互動關係，日本當年的房地產市場與股市走勢基本吻合，八十年代日本六大城市地價指數漲幅為3.6倍，於1990年達到高位，隨後就跟隨股市一樣下跌，可以看出房地產走勢與股市走勢有著正向關係。

然而，壓垮駱駝的最後一根稻草，是當年日本央行採取了預防性緊縮政策，將官方貼現率提高到6%，泡沫應聲破裂。縱然隨後日本當局重新轉向擴張性的貨幣政策，連續降率及增加貨幣供應，但對市場來說，可以說是發魂乏術。這兩年的加息周期，市場認爲香港要跟隨減息，最快也是2025年的事，加上香港的所有基本面不振，泡沫縱然不是瞬間爆破，樓股慢性萎縮也是勢所必然。

說到底，泡沫經濟環境下，鼓勵炒賣，天道不酬勤。虛業取代實業，可謂衝擊了社會的價值觀。不勞而獲的心態，令泡沫期間的經濟體質進一步轉弱，甚至會導致泡沫爆破後的一蹶不振。香港往後或更需要重視實業發展。

撰文：盧銘恩

香港專業及資深行政人員協會會員、方土控股行政總裁、中大商學院客座助理教授

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