筆者在九龍西從事房地產業界逾三十年，經歷過無數樓市起伏，但從未見過街道上出現如此多的「吉舖」。即便在民生區域，租金已調整至相對合理的水平，市面的經營與成交依然一片慘淡，成交量甚至不及高峰期的一成。香港的商舖市場，正遭遇前所未有的嚴峻挑戰。

現時商舖業主陷入困局，背後有多重沉重因素。首先是消費模式的根本轉變：一方面港人北上消費成風，另一方面網購普及，兩者對本港零售及餐飲業造成致命打擊，商舖人流驟減。其次是高企的息口負擔，目前商舖按揭利率普遍達5至6厘，部分更高達8至9厘，高於住宅按揭，令經營壓力大增。

然而，更令人匪夷所思且感到無奈的，是銀行的做法。目前部分銀行對商舖按揭極度消極，甚至連正常供款的業主亦面臨被「call loan」（要求提早還款）的困境。銀行對於無抵押的私人貸款或信用卡分期，極力推銷；反而對有實體物業作抵押、且經嚴格估值的商舖按揭，卻退避三舍。

香港經濟需要零售、餐飲支撐就業與旅遊業。滿街吉舖，不僅影響業主，更波及打工仔、供應商，以及訪港旅客的觀感。銀行作為獲發牌照的機構，實應負起社會責任，幫助市場渡過難關。事實上，根據過往經驗，銀行借出的按揭成數往往僅三至五成，即使在極端市場下，物業最終拍賣，銀行虧損的風險亦極低。銀行帶頭看淡市場、收緊按揭，無疑令本已脆弱的市道雪上加霜。

解決問題需多方協力。銀行應重新評估商舖按揭政策，在風險可控前提下提高借貸成數、適當調低息率，讓有能力供款的業主與投資者得以周轉。同時，呼籲金管局正視業界情況，適當引導銀行停止盲目追討貸款，給予正常供款的業主喘息空間。

政府則可從經營成本入手，例如商業登記費、各類牌照申請費用減半，水電費給予折扣，為經營者爭取喘息空間。鼓勵新血加入零售及餐飲業，政府必須簡化並加快各項牌照的審批程序，避免因動輒數個月的行政拖延而嚇退創業者。同時應在財政及政策上，給予新入行及經營困難者全面扶持。

香港商舖現時仍有4至5厘回報，仍具一定的投資價值，只要政府政策到位、銀行願意承擔責任，再加上開放更多旅遊城市等宏觀政策配合，商舖市道定能重拾生機，街道定能重拾昔日的繁華。

撰文：郭德亮 粵港澳大灣區房地產業總會主席