回顧最近五年間的酒店成交，筆者看見2022年只近期最活躍年份，分別錄得紅磡逸.酒店的三月中的16.5億元和新蒲崗九龍貝爾特酒店的十二月底的20億元特大交易。自此之後，超過十億的酒店成交無了。可喜的是，今年三月又見逾越十億的成交，是屬於中原投資以15.18億買下九龍城富豪東方酒店，三年過後的最新鮮的特大金額案例。這個物業由香港上市的富豪產業信託持有，大約建於1982年，樓高17層(含2層地庫)，提供494間客房，總樓面面積22.9萬平方呎，成交呎價是6,629元，折合平均每間房價格約307萬元，一舉打破大宗酒店成交的三個荒年。

三宗大額酒店成交不乏共通點

分析三宗大額酒店成交，不難看見多個共有情況。她們的終極用途都是改裝為學生宿舍大樓，富豪東方酒店或新蒲崗九龍貝爾特酒店變身成為大約1,400床位上。她們都擁有附近的便宜公共運輸網絡，港鐵/東鐵站位於步行可達的位置，方便大學生往返就讀的大專院校。她們都是位於九龍東部，鄰近紅磡理工大學，九龍塘城市大學，何文田都會大學和沙田中文大學。這些物業本身是酒店，改裝成為學生宿舍大樓的工程費用和時間是工商舖中最划算的，因為無論在樓宇結構，平面/立面設計，機器設備，內部間隔，附屬設備，水電裝置等等全是較相近的。相比另類選擇偶的商業大廈，改裝酒店成為學生宿舍大樓是較合成本效益的。最重要是酒店多屬單一業主，投資者不用再進行連續性業權整合，是較為管理到風險的。

投資者逐漸過渡去專業經營者

再分析幾年間酒店及住宅改裝為學生宿舍個案，業主方產生趨向性集中。業主方包括物業發展商如恒基地產，宏安地產，晶苑地產和華潤隆地，大學院校如都會大學，發展商夥拍地產基金如宏安地產及美國大型地產基金安祖頓基金及專門經營學生宿舍的中原投資下屬的「一步居」營運商。不難發現本地最大型地產開發商如新鴻基地產，長江地產，恒基地產及其他華資和外資公司仍然專注物業開發市場，因為仍是資金回收最快及回報合理的形式。本地市場逐漸浮現專門學生宿舍的營運商，例如一步居或日新舍運營公司。她們已組建完整的營運團隊，包含不同工作的部門如物業管理部，床位租務部，工程維修部，組織活動部，公共關係部，市場研究部等等，目標是致力提高整體租金水準，減低空置率，收窄床位使用者交接時間，建立良好品牌，尋找合適市場定位，加強政府部門和本地大學院校溝通及定期收集市場競爭者訊息，幫助業主適時更新床位租金和其他收費，進行全面或部份內部裝修及收集政府和大專院校最近政策。

宿舍收益穩定後再度融資

這些學生宿舍大樓進入穩定收益期後，投資方可以策劃再融資方案，如包裝成為學生宿舍的房產信託基金上市，進行整體轉讓或引入機構投資者買下部份或全部股權等等。金融機構是歡迎借貸給學生宿舍大樓的，因為看中穩定收益，受控成本，不俗回報及簡單管理。繼商廈及商場房產信託基金後，學生宿舍是下波信託基金上市的標的物。

市場興旺全賴政府法例和旅遊習慣改變支持

學生宿舍興旺是離不開特區政策和旅客居住習慣改動的加持。近年，特區政府致力加大本地大專院校本科及研究生非本地學生比例，又加上歐美各地政策調整驅使非本地大學生離開，香港已躍居成為英國之後的中國留學生最喜歡目的地，首次超過美國成為亞軍!再者，近期年青及中年旅客態度改變，由景點觀光到生活體驗，由昂貴住宿到平民消費，由短暫逗留到旅行居住等等，這些旅遊形式改變興旺低星級酒店/賓館和學生/背包客宿舍旅客不再花大量時間享受酒店健身及餐飲設施，反而充份利用白日外出逛街，購物，體驗，餐飲等等，酒店只是晚上休息場地。再者，全球經濟不前，戰爭不絕，創新科技已埋葬不少工作種類和就業崗位，中產階層人數自然退減，「窮遊」已經變成時尚方式，選擇居住較低檔次酒店或床位大勢不易扭轉！

非住宅類別中首先復活是酒店，其終極用途是改裝成為學生宿舍大樓。通過完善物業管理及有效推廣和公關手段，營運商不難收取理想回報率。當逐漸擴大床位數量後，營運商更好分攤固有成本，達到收益最大化效果。加上特區攻策及旅遊居住習慣改變加持，學生宿舍逐漸成為物業投資界的新主流，再有效利用各種再融資管道，這類投資不難成為下個「藍海」，成為房產信託基金的本地上市新品種！

撰文：張宏業（中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）