北部都會區的發展正如火如荼地進行，涵蓋元朗和北區，包括天水圍、粉嶺／上水等新市鎮，以及多個處於不同規劃及建設階段的新發展區，例如洪水橋／厦村，總面積達3萬公頃，佔整個香港的三分之一。計劃的土地用途包括創新科技、物流、住宅、商業、社區設施等，目標是在推動民生、住屋及經濟發展的同時，實現職住平衡。

發展過程中無可避免涉及收回土地，尤其相關地區現存許多棕地作業者。棕地作業者主要從事生產加工、建造、物流、運輸、回收等行業，對香港經濟和就業市場作出貢獻。政府去年張貼收回土地公告，以收回約110公頃土地進行古洞北／粉嶺北新發展區發展，合共有1,065個受影響住戶及313個受影響業務經營者。因應工程時間表，預計他們須在2024年第三季至2026年第一季分批遷出。收回土地雖然是為了改善土地供應等問題，但這一過程往往對企業的經營活動造成顯著影響，進而導致營運損失。

受影響的棕地作業者（包括業戶，他們可同時可以是作業者）可獲得政府提供的特惠津貼。補償機制根據業務類型及場地面積確定金額，分為「工場、倉庫、商鋪等經營者」或「露天／戶外業務經營者」兩大類。政府劃一為5個特惠津貼率類別，部分設有津貼額上限及或合資格面積下限，難免引起官民爭拗，甚至向土地審裁處申請聆訊。

面對政府的收地行動，棕地作業者應積極保障自身權益。聘請專業估值人士來評估有關的營業損失，特別是擅長處理公司估值或業務評估的具備財務分析師資格的評估師，對於確保獲得公平合理的補償至關重要。由於作業者除了搬遷費和重建費，還可能包括因暫時關閉商業場所而導致的收入損失。評估營運損失的本意是量化業務因收回土地而無法繼續營運所帶來的損失。

目前，政府提供的特惠津貼以面積為基準。例如，以有蓋商鋪為例，2024年9月起首10平方米的津貼為每平方米16,720元，其後為每平方米8,360元。以100平方米的食肆計算，特惠津貼約90萬至100萬元。然而，業務的商業價值往往超過此金額 。收回土地對受影響作業者的營運產生深遠的影響，導致營運損失。作業者應對這一挑戰的良好準備和有效的應對策略能顯著減少損失，甚至在新的環境中實現轉型和增長。另外透過專業協助，業者可更有效爭取合理補償，減低業務損失，確保自身權益。

撰文：盧銘恩

香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授