眾所周知，房地產因其相對的穩定性和高增值潛力，一直是許多人的投資首選，從近年全球房地產專業投資市場規模以高達10萬億美元計，便可見一斑。但是作爲一個普通投資者，直接投資房地產或會面臨一系列的挑戰：面對不確定的市場如何選擇入市時機？如何處理繁瑣的包括物業維護、出租管理等日常事項？如何分析和應對房地產市場的波動性和風險？那是否有更為便捷、更低風險的房地產投資方案呢？

陳柏軒：房地產投資的明智之選：REITs

探秘房地產信託基金（REITs）

房地產信託基金（REITs），作為一種房地產的投資工具於1960年面世，這為廣大投資者提供了一種更便捷的方式，來分享到房地產市場的發展成果，即投資者無需面對複雜的物業篩選，入市時機的把控，繁瑣的購買流程，日常的物業管理，出租運營和租戶維護等，以及稅費繳付等困境和問題，也能獲得穩定的派息和資本增值收益。

房地產信託基金，其實結合了房地產和基金的投資特點，為想要參與房地產投資的人，提供了更低參與門檻，更好流動性的多元化選擇。房地產信託基金還提供更細分化的房產類型的投資選擇，包括從住宅物業、寫字樓、購物中心、酒店、物流中心，到醫療設施和康復養老等；這給予投資者基於自我投資目標和偏好，挑選適合自己風險和經濟實力的更廣氾的選擇。並且，源於房地產信託基金的運營模式 —— 將大部分收入分配給股東，這就意味著投資者可以在獲得預期資本增值期間，收穫來自物業出租收益的派息。

房地產信託基金有公募和私募兩種形式。公募的房地產信託基金通過交易所公開發行，其特點是高度流動性和廣泛參與性。而私募房地產信託基金通常適合特定的投資者，如高淨值人群或機構投資者，私募的信託基金較公募，通常更具針對性，並採取積極投資策略進行項目選擇，適合能堅持中長期投資、尋求更專業化、定制化投資和配置方案的投資者。

香港首家上市，規模最大的房地產投資信託基金 —— 領展（港交所：823）

領展房地產信託基金，於2005年11月在港交所掛牌上市，首日即以掛牌價11.80港元，大漲14.56%耀眼登場，領展近期的價格約為40港元，加之其長期的穩定派息，可謂給投資者帶來了不俗的投資回報。

領展現時的物業組合估值約爲2,380億港元，多元化的物業組合涵蓋零售、停車場、辦公室及物流物業，投資板塊的重點廣泛分佈於香港、中國內地，澳洲悉尼和墨爾本、新加坡、以及英國倫敦。房地產投資信託基金是恒生指數的成份股；其三大核心業務板塊包括投資組合管理、資本管理和資產管理。資產項目包括將軍澳海悅豪園購物商場、深圳中心城商場、上海新天地的「企業天地1號」及「企業天地2號」優質甲級辦公大樓、上海七寶萬科廣場、廣州太陽新天地、澳洲悉尼維多利亞女王大廈，以及英國倫敦寫字樓The Cabot等。，領展房地產信託基金以其出色的經營和管理能力、多元化的投資組合為投資者帶來可持續的房地產投資收益。

日本是亞洲規模最大的房地產信託基金市場，價值投資者可重點關注

日本房地產信託基金（J-REITs）是日本政府當時推動房地產市場改革而推出的，2000年清除了相關法律障礙，2001年首兩只J-REITs房地產信託基金上市，標志著J-REITs投資的正式開啓。J-REITs的市場發展非常快速，總市值已在去年超過20萬億日元，涵蓋了住宅、酒店、辦公樓、商業設施等多種房地產類別，是僅次於美國的全球第二大REITs市場。根據彭博的數據顯示，J-REITs的長期表現，跑贏日本股票市場；而目前的平均派息率約爲4.2%。

隨著今年股神巴菲特時隔11年後的再度訪日，並加碼對日投資後，日本市場迎來廣大價值投資者的高度關注；”便宜日元”使房產價格更具性價比，吸引了大量的海外投資，數據顯示，日本第一季度的投資額增長43%；而同期，北美投資額下降61%，歐洲則下降58%，日本房地產的「吸金能力」可稱得上是全球領先。日本作爲外國人的首選旅遊囯之一，今年的旅遊業表現強勁，7月訪日外國人超過232萬人，環比增長11.9%，創下疫情後新高；日本國家旅遊局預計，今年訪日外國人數將超過2000萬人；日本9月入住賓館和旅館人數，較上年同期增長27.8%，即使與疫情前的2019年相比也增長了3.1%。近期日本被美國著名旅行雜誌《悅遊》評選為2023年「全球最具魅力國家排行榜」第1名；相信隨著不斷上漲的旅遊表現，將持續推高酒店民宿的需求，有興趣日本房地產的投資者，可以重點關注以投資於日本重要旅游大城市房地產（如大阪、東京等），並作爲酒店民宿進行出租營運的房地產信託基金，投資者在獲取房產增值收益的同時，更可定期收到可觀的穩定的租金收入。

陳柏軒

撰文：陳柏軒

慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — 基金經理

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延伸閱讀：陳柏軒：通脹壓力下的日本，金融板塊或可列入投資之選

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