在高息期間，房地產投資信託（REITs）受壓，因為以借款進行收購及發展的成本增加，削弱現有資產的價值。9月，美國聯邦儲備銀行（美聯儲）以削減50個基點（bps）正式啟動減息週期。隨着美國減息，房地產投資信託基金（REIT）料是受惠者。

港股中，收入以香港物業為主的上市REITs有6隻，分別為：領展（0823）、冠君產業（2778）、置富產業（0778）、陽光房地產（0435）、泓富產業（0808）及富豪產業（1881）。近兩週，領展股價走勢有超買情況，以週一（30日）收市計，10日及14日RSI分別達76及75。反觀，冠君產業信託有追落後趨勢，可以留意。

冠君產業信託現時擁有花園道三號及朗豪坊兩幢位於香港的地標性物業，並以合資股權形式擁有位於倫敦市中心的66 Shoe Lane，總樓面面積約300萬平方呎。信託於2023年榮獲全球房地產可持續性標準（GRESB）的最高五星級別。

截至2024年6月30日止中期業績，冠君產業信託租金收益總額錄11.15億元。可分派收入5.44億元，每基金單位分派8.09仙。按2024年6月28日的基金單位收市價1.57元計算，相當於年度分派率10.3%。

在冠君產業信託的收益組合內，首先是花園道三號。於2024年6月30日，花園道三號的出租率仍然展現韌性，寫字樓出租率為82.3%，而續租租金於上半年下跌，該物業的租金收益減少9.0%至5.71億港元（2023年為6.27億港元），近期有更多來自資產管理公司和家族辦公室的租賃查詢。

朗豪坊商場為冠君業績亮點　

至於，冠君產業信託旗下朗豪坊辦公樓仍然是生活時尚及大健康總匯，於2024年6月30日，生活時尚行業租戶所佔面積達69%。由於疫後內地醫療美容旅遊的復甦速度比預期慢，一些美容和醫療租戶縮減了他們的業務規模。朗豪坊辦公樓的出租率於2024年6月30日為87.1%。租金收益則下跌4.5%至1.66億港元（2023年為1.74億港元）。

朗豪坊商場是冠君產業信託的亮點，朗豪坊商場於今年上半年的表現繼續優於香港整體零售市道。儘管上半年香港零售銷售下跌6.6%，商場租戶的銷售額卻錄得2.3%的升幅，而美妝美容類別繼續成為增長動力。於2024年6月30日，商場再度回復悉數租出的狀態，租金收益亦升至3.78億港元（2023年為3.66億港元）。根據8月20日香港媒體報導，冠君產業信託現時已承諾備用信貸額度約40億元，足以應付2024及2025年所有再融資需求，固定利率債務已較6月底前提高，目前約40.6%，浮息債務約59.4%。浮息成本有望在減息周期減輕。

整體而言，外圍利率環境改善和內在經濟發展回穩，將有助REITs實現價值回歸。根據Nareit 2024年REIT展望及歷史數據顯示，緊隨央行收緊貨幣政策後一年，上市房地產投資的回報優於私募房地產及股票。REITs相較股票的另一特點，是其風險適中且擁有穩定的分紅政策和相對可持續的股息收益率，這也符合目前內地投資者穩健配置的需求。

當然，投資REITs並非萬無一失。利率走勢、地產周期等都將左右REITs的基本面；資產與基金管理人的專業度亦會影響REITs資產的價值。目前內地與香港REITs市場估值仍處低位修復階段，由於預期美國年內將會持續減息，加上結構性利好持續增加，REITs有望在投資者的財富管理與資產配置中重回更重要的角色。

撰文：庾婉華（Avy Yu）

艾明資本董事總經理、金融財務學碩士。曾任職上市公司投資者關係部門，現時為專業投資者，金融財務學碩士，內地文章每月近百萬閱讀量，感謝讀者支持。筆者現時出任商業顧問公司執行董事至今，專長引入及深化投資者關係及企業融資策劃方案。投資涉及風險，本文內容為供參考，亦不構成投資建議、邀約、購入、出售任何產品。

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