商舖市場近期出現回穩跡象，但若進一步拆細分析，復甦並不全面，個別區域甚至仍然面對較高空置壓力。以四大核心區之一的旺角為例，2026年首季街舖空置率維持在9.9%，未見明顯回落，反映區內租務需求仍然偏弱，復甦步伐落後於其他核心區。

旺角的吉舖數目仍然高企，與其區域定位有一定關係。區內同時涵蓋民生消費、旅遊及零售元素，過往在市道暢旺時能夠互相帶動，但當整體消費氣氛轉弱，影響亦會同時浮現。此外，區內雖有一定寫字樓供應，但並非大型企業或金融機構的首選落戶地，未能受惠於相關行業近年的擴張。與此同時，北上消費及網購持續分流本地需求，進一步削弱零售承租能力，令舖位吸納速度放緩。

值得注意的是，即使在同一區內，不同街道的表現亦出現明顯分化。旺角的園藝街及園圃街，近期已接近沒有空置舖位，租務情況相對穩定；但洗衣街的空置率則升至13.5%，創近年新高，空置舖數亦顯著增加。這種「一區兩市」的現象，反映人流分布及消費模式正在改變，傳統上被視為旺段的地段，未必仍具相同吸引力。

市場上亦有個別成交案例，反映相關風險。早前有投資者以約2,080萬元購入洗衣街一個舖位，原意作長線收租及資本增值。然而，原有租客其後轉租租金較低的舖位，令該物業短期內面臨空置，未來或需減租吸引新租戶。個案顯示，即使在核心區內，若對個別街道的復甦步伐判斷不足，投資回報仍存在不確定性。

整體而言，今輪商舖市場變化已不單是周期上落，更涉及結構性調整，包括消費習慣轉變、旅客結構改變，以及零售與餐飲業態的重整。在此背景下，不同區域之間，以至同一區內不同街道之間的表現差距，預料仍會持續一段時間。

在復甦尚未全面擴散的情況下，投資者除留意整體市場走勢外，更需要關注個別地段的實際人流及租務承接能力。相對而言，具穩定需求支撐的街道風險較低；至於仍處調整階段的地段，則宜審慎評估，以免在租務未如預期下影響回報及資金流動性。

撰文：美聯旺舖董事江靜明