近年市場不時出現舖位「蝕讓」成交，報道多以成交價低於買入價作焦點，容易令人覺得賣家普遍虧本「損手」離場。不過，若將時間拉長，或換一個角度理解，這些個案未必如表面般負面。

不少舖位業主持貨時間長達十多年，在此期間大多能維持出租，帶來穩定租金收入。這部分回報往往已相當可觀，因此即使現時成交價低於當年買入價，連同多年租金計算，整體未必虧損，部分更仍有利潤。換言之，單以帳面價格衡量得失，未必能全面反映實際回報。

這種情況其實與買入高息股相似。投資者未必依賴價格上升獲利，而是透過持續收入逐步累積回報。即使出售時價格沒有上升，甚至略為回落，也難以簡單視為「蝕錢」，因為回報早已在持有期間實現。

至於近期市場上出現的放售情況，其背後原因亦有所轉變。部分業主選擇沽貨，並非出於資金壓力，而是主動調整投資策略。在市場經歷調整後，投資者透過出售物業套現，將資金重新部署，轉投回報或增長潛力更佳的資產，屬常見的「換馬」行為。

從市場環境看，核心區商舖基本面正逐步改善。隨着旅遊及消費活動回升，人流增加，空置率已見回落，租務表現趨向穩定。在價格較高峰期顯著回調的情況下，部分舖位回報率開始回升，對中長線投資者而言吸引力增加。

在這一背景下，「蝕讓」不一定代表市場轉差，反而是投資者更改投資組合，追求更高回報的契機。對部分投資者而言，出售物業只是完成一個投資周期，將過去累積的租金收益轉化為現金，再重新配置資產，以提升整體回報。

因此，投資物業與其單看成交價升跌，不如同時考慮持有期間的收入及投資策略變化。當舖位市場逐步走出整固期，這類以重整組合為目的的交易，預料將會更加普遍。

撰文：美聯旺舖董事江靜明