去年的香港工廈市場，走出疫情後的調整陰霾，交投表現呈現「量升額跌」的結構性變化。全年成交按年上升18.5%，為近三年高位；但總成交金額卻按年下跌17.5%。這組數字折射出市場雖然復甦，但是交易卻以細價單位為主，投資氣氛回穩之餘，資金運用仍偏向審慎。

進一步觀察可見，市場重心正在明顯轉移。一手餘貨釋出及分層物業成交成為推動力，價值1,000萬元或以下的細價工廈成交增至約1,950宗，按年大升33%；反觀1,000萬至1億元的中價物業交投萎縮約三成，逾億元成交更僅餘10宗。可見，市場主導力量已從傳統的投資型買家轉向營運主導的中小企與靈活資金流用家。這種結構性轉變不僅反映企業在高息環境下強調資本保留，也顯示投資者對「細碼入場、分散風險」的偏好漸成主流。

展望2026年，工廈市場的發展節奏將緊扣發展商推盤策略與存量空置的變化。現階段發展商仍以貼近市場的價格推售餘貨單位，以換取套現與去貨速度，但若售價過於進取，勢將壓低二手價格，削弱投資市場信心，令市場分化加深。

此外，一手供應主要集中於觀塘、葵涌及長沙灣等傳統工業核心區。由於近月待租率略見上升，部分區域的租金支撐力或受壓，業主回報面臨調整壓力，市場勢出現區域性分化。部分具改造潛力的舊工廈或將成為投資焦點，吸引資金部署於長線重建及活化方向。

儘管短期內供應壓力猶存，但工廈用途的結構升級正在形成新一輪支撐力。中細價單位仍是主流，滿足中小企及創科初創的靈活需求；同時，資金實力雄厚的投資者開始趁低吸納整幢或大面積物業，轉型為現代化倉儲設施、數據中心及創新科技基地。這些新用途與高端醫療、科技及健康產品產業的興起相輔相成，有望在中長線為工廈市場塑造新的價值曲線。

綜觀市場，2026年工廈成交宗數有望進一步升至約2,450宗，按年增約10%，成交總額則與去年相若。這反映市場雖未迎來爆發式增長，但底層需求具有韌性。投資氣氛正由投機性轉向實需導向，參與者結構更趨多元，顯示工廈資產正從單純的工業用地，邁向結合城市更新、創科及現代服務業的新周期。

撰文：美聯工商部董事 文啟軒